2008年12月 To 2009年7月营销及推广策略提报 万科深蓝 2008.12.8 透析深蓝 从森林和树的故事说起 Reading Deepblue Part1 蔚蓝三角 置身 金桥-外高桥-张江三大国际产业带 联动 碧云社区-联洋社区-曹路社区三大居住带 独木成林 从产品类型来说 区域内没有相类似的产品 从规模大小来说 区域内没有规模如此大的纯别墅社区 碧云社区 联洋社区 曹路社区 张江 金桥 外高桥 Deepblue 它是这样一个产品Product------ 它有那样一种性格Character------ 一种由海洋文化引发的艺术的灵性 市场分析 Market Anyalizing Part2 Part2—A竞品分析 浦东区域同类联排竞品甄别 b.浦东龙东大道板块 地块概念：浦东龙东大道沿线板块 产品类型：联排，独栋 主力房型：联排约280-400平方米， 独栋约400-600平方米 平均单价：联排39000元/平方米 独栋47000元/平方米 主力总价：联排1000-1600万元，独栋1800-2800万元 主要卖点：1、汤臣高尔夫，汤臣公园绿地 2、完善生活配套 3、内环间便利交通区位 4、成熟别墅生活区 规 模：占地24.36万平方米，总建15.2万平方米 生活配套：家乐福，麦德龙，进才中学，进才中学国际部， 仁济医院，东方医院 建筑风格：现代简约风格 2汤臣湖庭 08年3月推出52套联排别墅，售出42套，销售率81% 汤臣湖庭联排 汤 臣 湖 庭 08年3月开盘一期 规划中二期项目，预计明年初开盘 一期独栋别墅 一期联排别墅目前尚余9套 c.浦东大三林板块 4万 科 金 色 里 程 地块概念：浦东大三林板块 产品类型：联排，公寓 主力房型：联排约255平方米 平均单价：联排约29000元/平方米 主力总价：联排700-1000万 近期主打：混居、配套 6金 地 湾 流 域 地块概念：浦东大三林板块 产品类型：双拼，公寓 平均单价：双拼20000元/平方米 户型面积：双拼250-270平方米 平均总价：700万-1000万 立面风格：地中海风格 主要卖点：临天然河流、公园主题 浦东联排竞品比较 从竞品比较来看，万科深蓝竞争优势有：纯别墅社区 -总建较大，在社区规模上略有优势； -绿化率约60%，属于较高水平；类独栋产品，现代建筑风格-与金地湾流域、汤臣湖庭等同为现代风格，而其他项目多为欧式美式风格；改善型居所-花园面积在非独栋产品中是最大的；-面宽14米，远超过9-10米的平均面宽；-地下室面积较大，但相比部分半地下室的设计采光通风略差；-室内双车位，相比大部分竞品有一定优势；品牌-物业公司为万科品牌物业，有较高知名度； 纯别墅社区类独栋产品，现代建筑风格改善型居所品牌 成熟 别人还在卖楼盘 我们已开始买社区 客户分析 Customer Anyalizing Part3 a已购客户分析 Part3 工作在浦东的客户大部分居住区域也在浦东，少部分客户在浦西其他区域居住 杨浦和宝山的客户也是深蓝的主要客群 2% 2% 9% 2% 2% 2% 7% 9% 7% 4% 7% 7% 24% 5% 4% 5% 2% 媒体分析 口碑相传占已购客户的主流 另外常规媒体通路效果不错，如楼市、户外看板、网络 产品速递、房展会、短信等媒体间或会有成交，效果不明显 9% 2% 33% 22% 16% 2% 7% 2% 5% 2% b客户动机分析 Part3 用于改善居住条件的客户占主流 有相当一部分部分客户买来做婚房和父母分开住 有部分客户用来自住并考虑投资价值 18% 2% 55% 2% 7% 16% c客户购买难点分析 Part3 总价分析 随着市场因素的影响，客户的心理价位在逐渐降低 （注：客户在大势背景之下有犹豫心态，但在分析客户购买难点的时候，需要摒弃这一点。） 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看