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中海江苏南京大山地别墅项目销售执行策划报告167页

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更新时间:2017/11/10(发布于黑龙江)

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文本描述
在住宅以外另地建造的园林式游憩、居住场所及建筑物。多建在城郊风景优雅且幽静之处。布局灵活自由,与周围的自然环境紧密结合,浑然一体。城市中取名“别墅”的居住建筑不属此范畴

注解: 在住宅以外另地建造…第二居所 多建在城郊风景优雅且幽静之处……远郊 布局灵活自由…风格多变 与周围的自然环境紧密结合,浑然一体……溶于自然
市 场 篇
南京别墅市场综述
板块分析 以往的别墅领地主要集中在江宁,但现在的别墅板块已经四面开花,像正在升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域。 从分布上看,区域划分更为明朗,主要分为江宁板块、江北板块、紫金山板块、仙林板块及郊县板块。
注:以上数据以公示在售项目为主;另尾盘不计入在内
江宁别墅群 江宁别墅区域分布地点较广,相对则集中在将军路、方山脚、禄口以及汤山和九龙湖附近。将军路区域的别墅区目前已经成形,只有较少几个项目还在销售之中,大多数别墅销售已进入尾声。如山水华门余量为洋房,复地朗香三期只余几栋别墅。 随着将军山别墅的开发待尽,从08年始,江宁别墅已开始向方山、九龙湖板块集中。该板块依靠自然优势和地理位置,已成为江宁别墅继将军路之后的又一别墅发展板块。其余别墅则零散的分布在禄口、汤山周边。 随着城市的扩张与交通的发展,方山和九龙湖也在向城市靠近,江宁的将军路区域已成为第一居所,而方山板块也将向此过渡

江北别墅群 江北板块由于位置独特,自然环境优美,也积累了相当一批中高档别墅产品。如珍珠泉畔的绿地玫瑰园,以及老山脚下的山河水,这些项目都以独栋别墅为主,总价在300万元以上

江北山河水
紫金山高档别墅群 环紫金山周边,与南京绿肺为邻,一直以高档别墅著称。早期的金陵家天下、帝豪花园已成为经典。目前钟山国际高尔夫独幢别墅仍为别墅市场最高价。随着钟山美庐项目的上市销售,使其区域别墅存量越来越少,今后在紫金山板块购买别墅只能是期望了

城东紫金山钟山美庐
仙林别墅群 仙林板块,南京别墅市场的新供市场,这里的产品走大众路线,主要是以经济型联排和叠加类产品为主,如现在在售的栖园,山水风华。但也有部分楼盘突破局限,寻求差异化,建造中高档的双拼和独幢。如近期开盘的依云溪谷产品就以双拼为主、以临湖别墅提升品质

仙林山水风华
句容山水别墅 随着一小时都市圈的发展,再加上句容原生态的森林保存较好,如四A级宝华山森林公园,再加上水面众多,因此该区出现依山傍水的大型别墅,如目前热销的仙林翠谷、边城。 但由于市场的因素,该区域别墅类型上多以经济类别墅为主。 随着仙林板块住宅供应区的东扩,仙林大道的东沿,都将会拉近与宝华山的距离,宝华山区域将成为城市门口的别墅群

句容边城
溧水度假别墅 凭借其优美的环境及良好的地域优势以及溧水民营开发区的推动,是今后几年休闲度假类别墅的主要供应地。溧水别墅以卧龙湖、东屏湖、天生桥、傅家边及无想寺等区域为主。如森湖溪谷、华洲凤凰小镇等

溧水,华洲凤凰小镇
板块分析结论: 从图示来看,江宁板块别墅量占有率虽已经出现明显回落(06年江宁别墅市场占有率超过50%,仙林别墅市场低于5%),但整体板块仍是别墅的主要规划区域。 而紫金山板块别墅由于环境保护等问题,已经越来越稀缺。
供应量分析 2007年别墅总体供应量138万平方米,比2006年增长11%。其中独幢别墅687套,比06年增长70%。 2006-2007年南京市场供应来看,近年以经济型的别墅为主,其中联排最多。2006年的市场率达60%,但在2007年这一比例有所下降,降幅达到20%。叠加在2007年比例有所上升,达到34%,双拼别墅下降了3%,而独幢别墅2007年比2006年上升了3%的比例

销售分析 2007年南京共销售别墅4123套,去化率达65%,比2006年提高2个百分点。 对比别墅各类产品的销售情况,叠加类产品由于客群针对中高收入层,客群面广,因此销售率最高。而去化率最低的为双拼别墅,只达41%。联排别墅是供应量最高的产品,但去化率只为64%。独幢别墅2007年销售量为420套,销售率高达61%。
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