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1）地块局限：本项目地块可规划利用范围比较小，且保留建筑对规划有一定影响，无法保证足够的小区内部环境，难以满足普通居家对环境的需求。而小户型产品需求者对项目规模及内部环境的要求相对较低
2）区域环境：由于劳动资源局的因素，形成了项目周边环境杂乱，流动人口集中的环境。居家环境比较差。作为普通居家者来说，有一定的购买抗性。而受原生资市场及钢材市场的影响，同类业态店铺还有残存，对区域的环境还是有一定的影响
3）市场需求：项目地块紧邻成熟社区，周边基本生活配套齐全，区域流动人口多，他们大多是租房，区域内的小户型具有很高的投资价值。随着成都房价的攀升，由于购买力有限，许多一次置业者愿意购买小户型做为过渡产品。而且由于本项目还考虑了商务酒店，设计小户型，也为一些酒店经营者考虑整层购买，作为经营提供了方便
4）减少车位，降低成本：根据规划要求，户型面积与车位数有一定的比例要求，为了减少地下车位数，降低开发成本，我们建议把户型面积控制在90平方米以内，以使车位比控制在1：0.5以内
5）快速销售，回笼资金：就目前成都房地产市场来看，在价格合理的前期下，小户型的销售速度一般都较快。不需要过多的广告投入，即可很快地实现销售，加快资金运做
商务酒店：以商务住宿、酒店、会议作为主要功能
定位理由：目前在区域内，商务酒店物业比较缺乏，仅有的一些住宿旅馆也很陈旧，档次低，配套不完善。而整个成都市场的商务酒店经营一直比较好，在这个流动人口集中的区域，酒店的需求更加旺盛。就建筑体来看，已有的两层及三层建筑也可通过局部挑空做为酒店大堂，对商务酒店形象及档次的提升很有帮助
大型卖场：住宅裙楼，与住宅相对独立形成空间组团划分
定位理由：项目位于二环路口，人流车流大，待立交桥拆除后，该口岸的商业价值将得到很大的提升。营门口是传统的成熟商业区，电器市场早已进入该区域形成一个比较集中的业态区。而待桥拆除后，车流人流均能经过此地，给商场能带来巨大的人气
2、总平设计
项目总共分为两个区域，一区为红色保留建筑，作为商务酒店及餐饮物业；二区为裙楼+塔楼形式，裙楼1-4层做为商业，以上塔楼部分为小户型住宅。在规划时，我们考虑一区与二区建筑之间分开，间距大约为6--10米，建筑之间通过过街楼相连接，增强了两幢之间的商业户动。两幢之间的间距道路作为消防通道，与小区入口形成了一个内部车流循环，避免内部交通堵塞。同时，增加楼栋间距，增大了建筑采光面，利于项目的报规报建
塔楼小户型入口设在项目背后，使住宅与商业分开，保证了住宅的私密性。塔楼内部根据户型及具体尺寸，可考虑外廊式及内廊式设计。裙楼顶楼的平台部分，可配以绿化及运动设施，完善项目环境及配套。也可做空中花园，休闲吧等，多层面多角度的满足不同的现代生活状态
裙楼背后局部一层挑空，做半地下架空游泳池，既可以增加小区配套，独显卖点，提升品质，又可以使底层视野更加开阔
地块边缘三角地带区域利用难度比较大，不适合修建住宅，因此考虑作为公建配套区域如：物管用房、配电房、自行车停放点等
项目内增设机动车停车楼，一方面增加停车位，供商业、酒店消费者停车使用，另一方面可减少地下停车场的修建面积，降低开发成本
3、建筑风格建议
小户型的需求者一般为年轻一代，他们喜欢个性鲜明，追求新的事物，我们需要在建筑造型及立面处理上注入新的元素，让设计颠覆，突破常规，让小户型的时尚性得到释放！
风格建议———POP风格
POP作为一种风格迥异的设计首先在英国产生。他是人们对现代主义的冷漠、理性、色彩单调的设计品不满的情况下，表现出的浓烈的反现代主义色彩的产品
POP建筑与以往的建筑有着鲜明色彩区别——
大面积的使用三种以上鲜艳的色彩作为装饰色。人们在很远的地方就能看到这鲜明清晰的色彩。绚丽的色彩，纷繁而有序列的变化，在某种程度上，这会显得有点卡通
POP建筑有着非常独特的空间穿越性——
几乎所有的POP建筑中都存在着不同形式的空间穿越，完全不同于我们随处可见的常规房屋。窗户的设计让光线有了可以装饰空间的作用，而夸张的窗户面积又穿越了整个建筑的上下空间。颠倒常规的位置设计，更让各种形式的穿越有了一种激荡的想象空间
POP建筑几乎是倾斜艺术的典范——
几乎所有的POP建筑的外部和内部线条都有大量的倾斜线条的存在。虽然倾斜的线条会在你的视线内不断涌现，但POP建筑绝对不会给人摇摇欲坠的感觉。POP建筑中广泛应用的倾斜艺术让习惯了正几何机构的人们有了视觉空间和想象空间的爆发力
4、关于保留建筑的处理
5、住宅设计建议
1）设计原则
◆户型面积控制在90平方米以内
◆以不影响商业为原则，保证商业的完整性及柱距，以便为商家提供完善的经营条件
◆尽量保证独立的厨房、卫生间。卧室能够分离，80-90平方米的户型，做得精致小巧，其居住功能和大户型相比，没有太大的差异
◆保证各个空间的基本使用功能，具体可通过减少面宽、压紧中部交通面积等途径使整个套型面积得到有效控制。其次，还应注意套型内各个功能空间的比例协调，不要过分强调或削弱某一部分空间的大小，注意整体的平衡
◆利用空间达到餐起合一。对于在城市中大多数的中小家庭而言，把餐厅功能融入客厅中是一种可行的选择。在客厅一侧放餐桌可以有效地节省过道空间的面积。而且不会给客厅的基本功能带来影响，反而增强空间的灵活性。同时，年轻人也喜欢一边看电视，一边进餐。有客人来访，也能形成充分的交流空间
◆通风采光不畅，是小户型的通病。我们需要尽量减少这种情况的出现
2）户型配比
为了保证产品兼顾投资功能和居住功能，我们建议尽量将户型面积控制较小。一方面使得更多的初次置业者及过渡置业者能承受产品总价，一方面也方便投资或者有意向整层购买做酒店经营的客户。其次，本项目也考虑了少量紧凑型套三户型，保证功能完整性，满足一些经济实力相对更好的家庭需求
户型面积
所占比例
户型结构
≤50㎡
45%
一室一厅一卫（紧凑型）
60-70㎡
35%
一室一厅一卫（舒适型）
二室一厅一卫（紧凑型）
70-80㎡
10%
二室一厅一卫（舒适型）
80-90㎡
10%
三室二厅一卫（紧凑型）
6、商业建议
1）商业业态定位建议
就商业规模来说，我们的裙楼商业有四层，且进深大约为30米，面宽约为
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