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成都万象城购物中心项目租户管理与经营讲义99p

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更新时间:2017/11/8(发布于山东)

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文本描述
現代购物中心商户管理与经营讲义—以成都万象城为例
成都安德莱斯企业管理咨询有限公司 深圳市新摩尔商业管理公司总经理 清华大学国际商业地产运营班客座教授 杨宝民
一、购物中心分类
目前中国市场上对购物中心的分类有很多种,多数以美国为依据,我们认为购物中心业态虽然是从美国诞生的,但美国与中国的国情差别太大,购物中心在中国的发展过程中已经产生了变化,目前购物中心一般成为综合体的一部分

成都万润万象城
一、购物中心分类
按美国的分类很多不适合中国国情。目前按地域分类最常见的中国购物中心有商业中心型、郊区型、社区型3类,超广域型MALL在中国还没成功案例(其它分类不做本案重点)
商业中心
郊区型
社区型
成都万象城的类型
成都万象城的类型属于郊区型综合体和购物中心,设计理念是先进的

成都万象城的周边5公里特征
成都购物中心进入激烈竞争阶段
第一财经日报报道百余综合体“挤爆”成都 空置率创新高,新开业的多数项目根本没有人气,我们认为每家发展商董事会都需要认真思考如下问题: 第一 自己的综合体项目产品定位正确吗?是否在不适合的地段做了大型商场或者购物中心?解决策略:适合做零售的地段,聘请优秀的商业零售顾问公司和专门人才进行招商和运营。不适合零售的,对裙楼功能进行转型,改成有实际需求的物业,例如,美食,办公或者是其它功能。对于办公面积过大的,未来五年没有实际需求的,设法改造成为SOHO。 第二 项目投入产出在残酷的市场面前,当初的投入产出估算是否偏差太大? 放弃不切实际的幻想,如果资金充足,继续租赁运营。如果资金不足,及时寻找买家,整体出让,收回投资。 第三 是否有专业的运营管理团队?自己的房地产开发人才是难以做商业运营的?解决策略:放弃让房地产和物业管理团队做商业运营团队的外行做法,聘请优秀商业地产开发和运营专家诊断,避免在激烈市场竞争中因为外行被淘汰出局,避免项目烂尾的结局。没有运营经验,盲目自信的发展商只能通过市场规律淘汰出市场。
成都综合体项目布局图
二、招商在购物中心中的地位及作用
如果说前期的市场研究、地段选址、项目定位及规划设计只是一场战役前期的战略决策、谋划布局。招商则是整个战役正式开始的攻坚战,是前期战略战术是否正确的最直接验证,也是后期收取战役果实的物资基础。如果仅从经营管理的操作层面上看,项目的市场研究(含选址)、定位、规划设计、招商、经营管理这五个环节是购物中心开发的共同重要的五个环节,忽视弱化其中任何一个环节的后果都是严重而致命的,当然所有这些环节都要基于一个重要前提:开发资金的充足!
购物中心
二、招商在购物中心中的地位及作用
各环节紧密配合,同等重要
市场研究 (选址)
运营管理
招商
规划设计
运营管理
二、运营管理在购物中心中的地位及作用
建筑策划
二、招商与运营管理在购物中心中的地位及作用
项目招商不成功会直接导致死亡,招商后的经营管理同样影响项目成败。 招商不是简单地填满。招商和运营管理团队必须一体化。 项目招商成功的标准是招商的内容满足当地市场的需要,与开业后的经营需求吻合。根据经营数据反馈和经营经验,确定需要调整的品牌内容,优化品牌结构,关系整个万象城购物中心经营的成败

三、购物中心招商的方式方法
委托招商
自行招商
混合招商
购物中心招商方式
三、购物中心招商的方式
委托招商
通常是指与专业商业管理公司签订委托代理协议,由商业管理公司帮助招商,发展商原则上不干涉招商过程,只对的招商条件做最后拍板决策工作。此类方式适合那些对商业地产开发没有经验或不将开发商业地当作公司未来发展方向,仅希望将具体项目做成,不希望浪费太多精力在不熟悉的商业领域的发展商

发展商自行组建团队,完成整个招商工作。严格管理控制招商进度、商户筛选、招商条件、人员管理等各环节。 此类方式适合那些对商业地产开发有丰富经验,拥有大量商业人才,并将开发商业地当作公司未来发展主要方向的企业——比如万达集团

三、购物中心招商的方式
自行招商
混合招商
三、购物中心招商的方式
在委托商业代理公司进行招商的同时自行组建招商团队共同参与招商。 此类招商适合那些对商业地产开发有一定经验,但无论是开发理念、管理水平、商户资源、商业人才等各方面的能力都不够强,需要借助外力完成任务或希望提高某一项领域水平的发展商。(如做高档购物中心时需要对世界奢侈品名牌进行委托招商)。
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