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从周边热销案例客群分析得出，华新项目的目标客群定位如下：
客群范围：青浦区华新镇及周边乡镇；闵行区华漕镇及周边乡镇；西长宁区（外环到中山公园、 74路公交沿线）
公寓客群定位：年龄在20-30岁之间，普通职员为主。购房目的以首次置业（新上海人置业）和改善置业（当地人）为主，面积需求为60-100㎡间的中小户型为主；具较低房价、区域规划、交通便利是公寓客户考虑的最重要三个影响因素。
别墅客群定位：年龄在40岁以上，私营业主、企业高管、高级公务员为主，购房目的以再次改善型为主，面积需求为200㎡以上；产品品质和居住环境是客户考虑的最重要的二个影响因素
附件 ：
二、区域消费群体分析
三、公寓产品定价分析
3.1 竞品分布
竞品选取依据：
区位相近：经济、交通、人口等因素相近；
产品相近：产品类型、户型、面积类似；
数据来源： cric数据库、搜房网、实地调研等
数据时间：2012年1月—2012年6月底
小结
所选竞品项目具有一定的规划与品牌知名度，公寓主力面积主要分布在80-140㎡；
竞品公寓目前成交均价11000-13500元/㎡，总价多分布在90-150万元之间，6月份成交均价基本不变，略有上涨；
2012年华新项目竞品楼盘中，万科尚源有新推量，面积段79-138㎡，共计330套，同时华新板块星尚湾名邸和西郊
半岛名苑预计年内开盘，对项目有较大冲击；
万科尚源、新城金郡和新城尚上城为精装公寓，装修标准约为1000元/㎡
三、公寓产品定价分析
3.2 竞品概况
数据来源： cric数据库、搜房网、实地调研等
数据时间：2012年1月—2012年6月底
注： 1、本评分办法中最高值代表项目邻近区域范内各因素所能实现的最佳状态；
2、万科尚源、新城金郡和新城尚上城为精装公寓，其毛坯价格按成交价扣除装修成本得出，其中万科尚源、新城尚上、城新城金郡
装修成本预计1000元/㎡
三、公寓产品定价分析
3.3 定价分析表
三、公寓产品定价分析
3.4 定价分析图
从总分值上看，本案价位应介于新城尚上城和新城金郡间，根据价格与分值间形成的线性关系，最终推导结果如下：
（1）毛坯公寓的销售单价11115-11770元/㎡ ，根据当前周边市场环境，建议销售均价11500元/㎡，主力户型总价95-145万元；
（2）考虑到周边精装公寓装修成本在1000元/㎡，建议精装修公寓销售单价为13000元/㎡，主力户型总价范围105-150万元
11115
11770
B
A
逸皓华庭
新城尚上城
万科尚源
新城金郡
绿地秋霞坊
四、别墅产品定价分析
4.1 竞品分布
竞品选取依据：
区位相近：经济、交通、人口等因素相近；
产品相近：产品类型、户型、面积类似；
数据来源： cric数据库、搜房网、实地调研等
数据时间：2012年1月—2012年6月底
小结
竞品项目一般具备一定品牌与规模，别墅主力面积在170-220㎡之间,除绿地逸湾为双拼外，其余均为联排；
竞品产品目前成交均价在19000-23000元/㎡，总价在350-500万元之间，安亭瑞仕华庭别墅产品已推案，但目前尚
无成交，4月份别墅价格有小幅下降；
2012年整体去化较慢，目前华新板块、重固板块别墅存量在300套左右，未来销售形势不容乐观
四、别墅产品定价分析
4.2 竞品概况
数据来源： cric数据库、搜房网、实地调研等
数据时间：2012年1月—2012年6月底
注：1、本评分办法中最高值代表项目邻近区域范内各因素所能实现的最佳状态；
2、绿地逸湾别墅为双拼，故在其产品组合一项上额外加5分；
3、产品附加值如花园、地库、露台等的赠送面积
四、别墅产品定价分析
4.4 定价分析表
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