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第一部分 宏观政策分析
PＡＲＴ1
POLICY ANALYSIS
房地产调控政策回顾
本轮行政性调控始于2010年1月7日“国十一条”，在二三线城市限购令后达到顶峰；
信贷政策既与房地产调控有关(二套以上首付比例及房贷利率)，亦与整体货币供应量相关(首套房贷利率)，在部分银行提高首套房贷款利率后达到顶峰；
二三线城市限购令仅少数城市落地、近期连续2轮下调存准率0.5%，表明政策已过严厉程度的顶点，由观察期过渡到微调状态
温和试探---史上最严---全面限制---微调
房地产调控政策回顾
在过去的三年内，房地产行业经历了历史以来最为严格的调控，从土地、税收、金融等各种措施调控地产，并且采取了非市场化的手段如限贷、限购、限价等政策进行调控
房地产调控成果
房价下跌，观望情绪弥漫
以北京通州、上海嘉定等板块为首的国内一线城市房价大跌，跌幅高达20-30%；截止2012年1月份，全国70个大中城市中，环比价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。同比价格下降的城市有15个，涨幅回落的城市有50个，涨幅均未超过3.9%。
成交量萎缩，库存增加
中房信数据显示，监测的40个城市中，逾八成城市成交面积环比下降，13城市跌幅超过50%。其中天津跌幅最大，达78.78%；其次是青岛，跌幅为75.99%；北京、杭州、深圳、广州、南京、上海等一二线重点城市也有不同程度的下降。
土地流拍，成交率下降
2012年1月全国(129个城市)土地成交量仅为921块，下滑至2010年4月限购政策实行以来的最低点，环比下降50%，同比下降52%;土地供应量为1462块，环比下降40%，同比下降了27%。数据显示，2012年1月全国129个城市的住宅土地平均溢价率为1.23%，已下滑至2008年1月以来最低水平 ，楼面地价环比下降了27%
“政策市”导致地产行业存在逆周期机会
我国特殊国情，“政策性的市场经济体制”决定房地产业较易成为政府调节周期和平衡利益的“工具”，从这方面看，目前房地产具备下一个逆转周期的机会
历年房地产调节周期
GDP增速放缓，三架马车表现不佳
进入2012年，经济增速放缓、通胀回落已成事实，预计货币流动性及房地产行业政策面有望得到改善
2012年宏观政策走向
2012年流通性有望得到改善，这从去年12月5日和今年2月24日央行两次下调0.5%存准率已可见端倪，预计货币政策在2012年将会适度宽松，但也绝不会是2009年那样的超发货币
货币政策适度宽松
2012年宏观政策走向
2011年四季度到2012年三季度，国内宏观经济或将持续探底.
与此同时，物价水平逐步回落。
“保增长”将成为政府的首要目标。这在央行去年三季度货币执行报告中已有所体现，存准率近三年的两次下调也印证了这一点
保增长 VS 调结构
通胀回落，保增长成为首要目标
2012年宏观政策走向
保增长 VS 调结构
2012年房地产政策展望
中央政治局会议定调：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归
2012年行业政策面最大亮点——货币政策的预调、微调；
针对投资投机需求的限贷、限购政策难以放松；
保障房的建设将稳步推进，弥补商品房投资下滑对经济的负面影响；
房产税或采取扩大试点城市的方式渐进推进，长期看将逐步替代限购令
从以上各地方政府做出的调控政策可以看出，地方政府在执行中央政府“房地产调控政策不动摇”的同时一直在不停“摇动”，中央的态度可以归纳为“触及红线叫停、有利刚需执行。”因此我们预计2012年行业政策有望出现微调，各地方政府有望陆续效仿南京、重庆推出扶持首次置业者刚需的购房政策，但“限购”明年会否取消仍取决于行业调整对社会经济造成的痛苦程度
2012年房地产政策展望
部分城市楼市政策微调一览表
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