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汇报框架
一 目标解析
二 大市趋势及竞争判断
三 项目核心价值体系
四 目标客户圈层锁定
五 项目营销策略及推售计划
六 推广部署及分阶段执行计划
七 营销费用预算
在探讨本案营销策略之前，我们先来看看
《项目工程及营销节点》
工程节点图
一期拿地
二期拿地
一期+-0
一期封顶
二期+-0
一期开业
二期封顶
二期开业
在探讨本案营销策略之前，我们先来看看
《项目工程及营销节点》
5月
8月
6月
5月
11月
10月
9月
7月
12月
螺蛳湾中心营销节点图
2012年
2013年
客户会成立
展示中心开放
营销推广启动
二次认证
秋交会
内部认购
社会化招商
1月
选铺解筹
预售许可证
目标解析
Part 1
螺蛳湾中心全案目标明确
|战略目标
本案作为螺投集团战略性项目，我们需完成全新的市场份额开拓；完成中心板块的项目运营作为首个具有“城市中心”意义的都市综合体项目，我们需沉淀更具有企业战略借鉴意义的营销经验，为后续的更为高端的产品开发，积累力量。
|品牌目标
在逆市中，完成螺投集团品牌认知的再次升级；完成集团全新“都市综合体”产品线的完善，获得市场认知，并为螺蛳湾中心的价格上升创造差异化竞争基础。
|价格目标
在平衡速度-价格关系基础上，实现与昆明可比项目的价格对接，乃至重新定义区域高端产品价格天花。
|速度目标
项目策略速度目标与公司年度任务相结合的灵活速度掌控
2012~2013年营销目标明确
|年度销售目标
13年5月入市，开盘旺销。高速+高价+高品牌
年度目标销售金额 ？亿元，回款 ？亿元。
考虑实际市场情况，本案面临严峻市场及消化压力，合理调整项目年度目标：2013年实现销售额 ？个亿，回款 ？个亿
|品牌目标
螺投集团都市综合体产品品牌概念导入与首发体验，建立市场的品牌价值认知基础，形成高价的品牌产品线预期。
|形象目标
实现项目的极度差异化形象认知，项目品牌形象建立，并为2013年奠定项目品牌溢价空间
大市走势及竞争研判
Part 2
宏观市场
Part 2.1
未来一年宏观市场走势判断
1、经济形势：
伴随国际国内形势转变，国家经济增速将放缓趋稳，中国经济进入新一轮去库存周期；
国际形势看，外需下行将加剧中国目前去库存压力，货币政策难言放松，国内经济形势依然严峻；
2、政策走向：
房地产行业政策控制房价目标明确，房价还未出现实质性下降，CPI未有大幅度下降，保障房未大量供给，这决定了行业政策将持续趋紧调控；
3、周期分析：
房产市场先于经济发展进入下行调整阶段，2012年全国房产市场不容乐观，中国房地产开始进入库存周期，与中国经济的库存周期的叠加效应增加了行业调控的复杂性
昆明市场整体情况
Part 2.2
一主：主要指主城区一环路以内的区域，形成 市级主中心
两副：在呈贡新区吴家营形成一个市级副中心
，在主城南部巫家坝机场搬迁后的用地形成一个市级副中心；
两区：在主城西／北两个方向布局两个区级服务中心；
多点：在中心城区布局若干基础性居住区级和居住小区级公共服务单元；
昆明城市发展变革：城市配套规划
——形成“一主、两副、两区级、多点” 的完善配套体系
一主规划布局
结合中心城区未来发展的要求，规划形成一主，两副两区级／多点的公共服务设施配套体系．
《昆明城市商业网点规划（2002-2010）》 ——本项目靠近一环商业核心区，商业价值高、商业氛围浓厚
昆明城市商业体系构成为：1个市级商业中心、3 个区域商业中心、若干个社区（居住区）商业中心，远景增加西部、东部区域商业中心
1、市级商业中心 ：一环路以内及周边区域，规划形成“四心六街九区”，四心即：近日公园、小花园、白塔路片、小西门四个商业核心区；六街九区即：六条特色商业街九个商业区；
2、区域商业中心：北部、南部、东南部区域商业中心；
3、社区（居住区）商业中心 ：人口规模达到 3 万人以上的居住区。每 1—2 万人配置一个超市（或生鲜超市） ，每3000人或300 米为半径配置一个便利店
昆明商业服务网络体系规划共三级，昆明主城区定位打造中心城市商业中心；
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