高新农业开发区C2地块策划报告 前言 非常感谢贵公司给予我公司对余杭崇贤高新农业示范中心C2地块进行探讨研究的机会，我们公司通过我公司专业人员对本项目进行实地考察，对周边具有竞争区域的房地产市场做相应的市场研究，并根据我公司通过该项目现有资源的基础上，深入挖掘本项目的优势，并对本项目提出一些意见。希望通过本次沟通，使双方可以进行更深入的沟通和研究，力争把本项目打造成长三角高新农业中央商务办公区域的一个艺术杰作，从而使未来本项目替代高新农业示范中心在长三角的整体形象定位和社会效益形象。 以下为我公司与贵公司初步沟通交流对项目的认识 第一部分 地块研究 第二部分 余杭房地产市场概况 第三部分 杭州写字楼市场调研 第四部分 项目区域研究 第五部分 项目定位 第六部分 项目可行性分析 第七部分 项目整体营销推广 第八部分 项目阶段营销推广 第九部分 项目媒体推广建议 第十部分 项目资金回笼计划 目录 用地指标 地块研究 地形地貌 交通条件 规划条件 区域环境 地块思考 地理位置 地理位置: 本项目位于杭州市余杭区崇贤、仁和两镇交界石塘湾地区的高新农业开发区内，桂丰路与紫藤路交汇处，西面和北面毗邻景观河道。距离杭州西湖17公里，距离“良渚文化遗址”10公里，距离萧山国际机场20分钟，距离上海和宁波各1.5小时，南京3小时 地块研究 地形地貌: 宗地整体南北窄，东西长，西面比东面略宽，整体成梯型。地块整体相对平坦，没有较大落差。建筑前期挖、填土方量相对较大。 目前地块多为荒地，地块北面为景观树林和河道，东面为少量农作物，南面和西面为道路 地块研究 用地指标: 项目规划用地面积为47.41亩，配套设施用地为20亩。本项目为高新农业开发区内规划的商业金融用地，土地出让年限为40年，本项目的技术参数为： 用地面积：47.41亩（31622平方米） 容积率：《2.5 建筑密度：《45％ 绿地率：》25％ 地块研究 规划条件: 根据本项目地块规划要求以及未来园区发展需要，本项目南面退让20米（沿桂丰路），西面建筑退让8米（沿紫藤路）。未来规划的仁超路在桂丰路基础上扩宽至40米，成为高新农业开发区的主要交通大道 地块研究 区域环境: 本项目周边主要以农产品生产和研发为主的区域经营范围，区域内花草树木植被茂密，环境优美；垂钓休闲场所较多，农产品经营企业目前有30家，其区域内适宜商务办公、休闲度假、居住等。 区域内目前尚无学校、医院、超市、公交车等市政配套设施，市政配套相对欠缺。相对于周边乡镇，市场的成熟度和接受度相对较差，其原因之一为区域内企业主要以农业研发和生产为主，居住或商务办公的环境相对不成熟；其二，周边交通配套及其不完善，主要依靠私家车出入高新农业开发区；其三，目前区域内人气相对有限，仅有1200人左右 地块研究 交通条件: 区域交通主要依靠杭宁高速、104国道、绕城高速，临平到瓶窑、临平到塘溪、瓶窑到杭州等成交中巴等交通。其高新农业区内交通相对薄弱，公交线路暂时没有，依靠自驾车出行。开发区区域外交通配套尚可。 针对目前本区域，主要依靠自驾车为主，临平到塘溪的城乡中巴，每天车次相对较少，每天上午8点、10点、14点、16点经过本区域，由于较多的不确定因素，来往班次时间有可能早到或晚点，以及通往杭州的车次主要在104国道上，对本区域的交通产生较多的不利因素 地块研究 地块研究 本地块产品思考： 面对本项目一个定位为集科技型、生态型、观赏性于一体的现代化农业园区，距离周边市政生活配套和交通配套完善的城镇相对较远，并且目前园区内仅有1200人居住和消费，针对本地块商业金融用地，该造什么样的房产品物业类型，适合市场需求，快速回来资金，又能满足园区内的区域功能需求，还可以带动区域内的经济快速发展，与崇贤镇提倡的总部经济相一致哪？ 按照地块的地块土地用地性质、建筑密度和容积率来研判，2.5的容积率和小于等于45％的建筑密度，可以设想1.8以上的建筑密度皆为高层，针对此，高层建筑形态是在所难免。根据贵公司提成的建造高层写字楼和五星级酒店的物业类型，在本项目中是否合适？对此，我们面临较多的问题： 地块研究 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看