卧龙湾三期整体营销方案
2013年1月12日
前言 就卧龙湾三期项目的营销策划思路作一个初步提案，供公司领导一起探讨。 经过对项目地块、产品的初步了解和宿迁房地产市场的考察，对本案策划操作的目标有以下几点： 通过对项目准确定位、价值的挖掘、整合，系统新颖的包装策划，提升项目的形象和档次，提升客户价值认同，树立项目的美誉度和口碑。 通过对市场的把握和系统专业的销售操作建议、把控，让本案在确保销售速度的同时，使销售价格得到最大的提升和实现。 以本案包装、推广、开发、销售为契机，对三期项目进行系统的梳理、整合、提升、传播，树立形象、为三期成功销售奠定基础

第一部分：宿迁市房地产市场初步分析 1、宿迁城市概况： 宿迁市位于江苏北部，是江苏、山东、安徽交汇之处，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的辐射区，下辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区。全市总面积8555平方公里，总人口约550万，面积和人口在江苏13个省辖市分列第4位和第7位。

整个城市通过大运河、古黄河、环城路将城区划分为六大片区
各区功能定位如下：老城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心。市府新区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心。宿豫新区——居住、工业兼容的综合性片区。宿城新区——综合性生活片区。市经济开发区——全市主要的工业生产基地骆马湖现代生态农业示范区——生态旅游、教育科研和现代农业研发基地

宿迁的经济： 宿迁虽处交通要道和多个经济带辐射区，但整体经济水平却比较落后，在江苏省排名垫底，属于经济欠发达地区。虽然1996年7月宿迁市撤县建市后，总体经济以每年15%的速度增长。宿迁2010年，全市实现地区生产总值约1015亿元、固定资产投资1010亿元。财政总收入继2009年突破百亿元大关之后，2010年达到205.8亿元，增长58%。但由于经济基础薄弱，经济总量仍较小，在苏北五大城市中仍处于末位。 2011年宿迁市城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入，增幅预计分别达到17%、19.2%。2011年，规模以上工业增加值、进出口总额、城镇居民人均支配收入、农民人均纯收入四项指标增速位居苏北第一，实现了“十二五”经济社会发展的良好开局
总结：（1）城市总体向南和向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发展潜力，该区域的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。（2）宿迁经济基础薄弱，农业占比重大，工业基础不强，房地产业是近年地区经济的支柱产业，但由于工业基础低，导致缺失产业工人，刚性需求支撑点不强。（3）政府期望加快城市化进程，城市在不断向外扩张。（4）宿迁固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供了良好的基础，但过快的发展，可能导致不适合城市的投资模式出现，也将直接影响房地产市场的健康发展

二、2012年宿迁房地产市场概况 （1）2012年房地产市场概况2012年1-12月宿迁市共成交商品住宅163.08万平米，月均成交13.59万平米

从2012年宿迁商品房成交情况看，月成交量保持稳定，尤其在9-11月之间，在全国房地产调控中，一二线城市房价回升销量看涨情况下，宿迁商品住宅成交量出现一个小高潮，平均月成交量在16万平米之上，尤其在11月达到28万平米。但是其总量看，宿迁房地产市场一直保持较低的成交量，可以判断该市场消费客群主要以刚性需求为主。 同时在销售价格上，宿迁也是唯一一个一直保持增长态势的城市，年增长40%，月均增长3.2%。
(2)2012年1-12月宿迁房地产销售状况
宿迁商品房整体销售市场呈现供大于求，随着2009年后一些大的开发商进入宿迁市场，如宝龙、恒大、佳源、尚阳城等，他们开发体量之大，市场趋化速度加快，2011年全年销售量万平米，已达163.08万方，月平均销售13.2万平米，光宿豫区全年就完成40.27万方，楼盘众多供用体量之大而客户源有限下导致市场竞争加剧。宿迁房地产淡季的月成交在500—600套左右，旺季的成交量在1800—2000套右。
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