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世联保利香槟营销执行报告二期PPT

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资料大小:9079KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2017/11/3(发布于江苏)

类型:金牌资料
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文本描述
保利香槟花园 2011年营销执行报告 那“砰”地一声能让饮者的心扉陡然洞开,喧嚣的泡沫、盅惑的色泽、优雅的芬芳…… 【2011年目标】 销售目标:14个亿! 我们的目标: 华南保利60个亿任务,保利香槟花园2011年目标销售额14个亿!承担佛山保利现金牛角色; 【14亿目标界定】 4.7万平 3.3万平 12.2万 14亿的目标意味至少15万方销售面积,除了A地块,至少B或C 4万方货量补充 【写在前面】 2011年营销执行报告需解决的问题 1、弱化区域不佳 线上对接语言 线下统一话述及调性 项目进入性城市意向 2、价值攀升乏力 推货节奏把控及整个项目阶段铺排 客户拉动及起势 商业与住宅的结合,项目附加值打造 大势 竞争 客户 3个前提 2个关键问题 2011年项目目标客户及来源 2011年需解决关键问题 目标下需介定3个前提,回答2个关键 01 Q1:房地产宏观大势将何去何从? 3个前提 现有政策 2010政策回顾:金融、行政手段双管齐下,频繁提升存款准备金,增加开发商贷款难度,成交量下滑禅城,房价仍平稳;政策效应预计会持续影响2011年上半年 信贷抑制 信贷政策持续紧缩,为历年最严厉,第三套直接停止贷款,改善置业直接受限,首次置业更为谨慎; 市场走势 房地产政策的调整会对市场成交量产生即期的、趋势性的影响,但成交价格具有较长时间的博弈及滞后性; 影响房地产市场因素 2011年大势信号——长期影响因素 2011年,十二五规划的启动年,房地产市场的定调将持续调控稳定房价 2011年大势信号——短期影响因素 从历史成交来看,历年一季度由于春节因素成交较为低迷,二季度会因为推货量及供需对比形成一定的反弹的态势 2011年大势信号——核心影响因素 决定楼市未来供需走势的根本在于政府对货币流动性的管理,11月2次上调显示了政府收紧流动性的紧迫性和决心 佛山 市场 相比一线城市,佛山整体市场稳中波动,但波动辐度较小,体现整体的结构需求及发展空间良好 佛山 市场 除成交量及成交价价逐年上升外,高端物业发展迅速,进一步拉大中大平面、投资稀缺物业与主流住宅价格箱体 2010 佛山 市场 佛山整体经济发展支撑佛山价格空间,中心区域聚焦 及价格迅速上涨; 整体经济发展层面 09年佛山GDP总量4814亿位列珠三角城市第四名,但GDP增长速度及人均GDP增长均达两位数,名列全省第一,预计2010年总量仍保持13%增长速度 持续上涨,历年增幅超20% 全市楼面地价平均达到3682 元/㎡,且地王地价不断被刷新; 广佛同城推进; 第一条地铁线开通 亚运会 顺德扩权 两个观点: 中心区域更加聚焦 加快整体价格上涨,1-2年内中心区域迈入万元时代 2011年宏观大势预测观点 1、整体大势持续调控楼市,货币及政策从紧,中国房地产已经进入了短周期波动,政策周期大大短于项目发展周期,开发商将面临一系列的转变,2011年下调趋势中仍有季节结构性供需的反弹; 2、佛山楼市结构需求抗压性及整体经济支撑,仍有较大的上行空间,体现在中心区域聚焦及价格迅速攀升; 调控市场下的波动性攀升; 对本项目的启示:抓住季节波动期迅速出货; 01 3个前提 Q1——大势:调控市场下波动性攀升 Q2:本项目将面临怎样的竞争? 星晖阳光星城,70—160,3万㎡ 御璟上院,88—118,2.5万㎡ 万科金域道,70—119,10.3万㎡ 恒福星汇国际公馆,110—180,2.3万㎡ 怡翠世嘉花园,80—170,9万㎡ 东建文华尚领,80—120,2万㎡ 凯德瀚城,100—120,4万㎡ 凯德·天伦世嘉,120—140,1.5万㎡ 直接竞争项目2011年洋房供给量将达到82万㎡,张槎区域内星晖、御璟、恒福在二季度上市,届时会对项目形成直接竞争对比态势 本项目,12-15万㎡ 新雅名轩,70—90,2万㎡ 尚观御园,90—95,1.7万㎡ 翠湖绿洲,100—170,4万㎡ 张槎区域 罗村区域 直接 竞争 泛亚艺板块 老城区 碧桂园城市花园,102—160,10万㎡ 东平板块 依云上城,70—119,3万㎡ 东海国际,80—120,至少9万㎡,工程允许15万方 钜隆项目,90—130,10万㎡ 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看