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深圳熙龙湾项目组做的竞争对手金泓凯旋城二期开盘分析

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更新时间:2017/11/3(发布于浙江)

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文本描述
金泓凯旋城二期
开盘分析
营销中心熙龙湾项目组
2008-01-13
一、项目概况
1、开发团队
开发商
深圳市屹海达实业发展公司
园林规划
加拿大奥雅园境师事务所
建筑设计
深圳大学建筑设计研究院
策划代理
中原地产
整合推广
思迈广告
物业管理
深圳南油物业管理有限公司
2、基础数据
项目整体数据
物业类型
多层
总占地面积
3.48万㎡
总建筑面积
17万㎡(其中住宅12万㎡)
总户数
861(此次推出12号楼共计401套)
小区总停车位
2500
容积率
3.8
绿化率
87%
主力户型
102.12平方米 三房 142.85平方米 三房
142.56平方米 四房
配套设施
小区内部配套:社区配套的2万平米集中商业与1200米长商业街; 教育:宝安实验中学、海滨中学、新安中学、安乐小学、新安街道办凯旋城幼儿园; 购物:50万平米商业中心、天虹超市、好邻居百货; 银行:中行、工商银行、建行; 医院:妇幼保健院、人民医院、武警门诊部; 其他:滨海生态走廊、宝安体育馆
地理位置
宝安区 宝安新安一路南,新圳河南侧,中南花园西侧
本次出售数据
出售楼栋号
12栋
出售套数
401套
A座
支座
房 型
面 积
套 数
均 价
A
三房
100.34
26
18881
B
三房
102.12
26
18825
C
三房
142.88
27
22219.67
D
四房
142.56
26
21732.33
E
三房
142.13
27
22461.67
B座
支座
房 型
面 积
套 数
均 价
A
三房
102.19
26
15920
B
三房
102.19
26
16128
C
三房
142.85
27
20256
D
四房
142.79
26
18954
E
三房
142.89
27
19142
C座
支座
房 型
面 积
套 数
均 价
A
三房
102.18
27
17761
B
三房
102.18
27
18071
C
三房
142.84
28
21094
D
四房
142.52
27
20301
E
三房
142.84
28
20506
户型特点:
1、户型方正,布局合理,实用率较高;
2、叠式设计,户型不通透,通风采光较差,赠送面积较少;
3、户型设计及装修上缺少创意,室内空间布局不够大气;
户型配比数据
户型
面积
套数
套数比
均价
三房
100.34-142.88
322
80.3%
19272.11
四房
142.52-142.79
79
19.7%
20329.11
基本数据对比
楼盘名称
栋别
面积
户型
均价
熙龙湾
4B02
126.26-129.14
三房
18950
4A02
139.62-141.59
四房
17975
金泓凯旋城
12A
100.34-142.88
三房
19272.11
12B
142.79
四房
20329.11
分析:金泓凯旋城三房和四房定价相对较高,就区位优势及开发商品牌来说,金泓均不及本项目,此次定价会给本项目的销售带来一定利好,在后续三房、四房的销售中要通过性价比优势进行客户引导

3、营销推广
主打广告语:城港上国际生活大邸
卖点分析:
地铁口物业,离地铁一号线延长线新安路站仅200米,是地铁一号线及五号线的换乘点
二线西部第一大盘,总建筑面积511425平米,一期已经入伙,社区生活纯熟,配套完善,居住氛围较浓
深圳最长小区商业街
深圳最大外延园林,拥有外延3.6万平米的主题绿化长廊
立于双港之上的关口物业,位于宝安中心区位置,,区位优势明显,生活配套完善
教育方便:有宝安实验中学、海滨中学、新安中学、安乐小学、新安街道办凯旋城幼儿园,解除家长后顾之忧;
营销推广:
2007年12月8日正式接待中心开放,现场举办移民与海大型雕塑展
2008年1月10日电话通知登记客户及一期业主选房及样板房开放事宜
2008年1月12日样板房开放同时开始销售
二、开盘现场分析
1、选房形式
集中看房 自然销售
在考虑到市场和项目自身客户积累因素后,采取在样板房开放的同时,以自然销售的方式进行销售。公布选房时间为上午10点,售楼员告知客户只要有选中的意向房号,都可进行现场销售,不受时间限制。上午10点时,现场共停车54辆,到场人数约为300多人。整个销售过程采取自然销售的形式

2、客户特征:
年龄结构在: 30岁——40岁之间
区域分布: 宝安、南山客户为主
职业类别:企业管理层、公司白领、政府公务员、中小型私营企业主为主
客户描述:购买客户在当前市场情况下,以自住为主,多为改善居住环境的一、二次置业。目标客户群为企业管理层、公司白领、政府公务员、中小型私营企业主,有一定的承受能力,对价格较为敏感。追求居住的整体环境和舒适度,对交通的便捷程度有较高要求

3、销售状况
开盘价格
开盘均价: 均价19000元/㎡;
在售单位均价: 三房 19272.11 元/㎡
四房 20329.11元/㎡
开盘折扣:开盘一次性付款,当天办理按揭98折,十天内付清款项,办理完按揭手续的额外享受96折优惠

销售情况
销售现场未设立销控板,开盘一个小时只销售4套,之后未进行选定房号的宣读,现场看房人数较多,成交较少。选房当天晚上,中原地产统一对外口径为:项目未进行开盘活动,只是自然销售

预计整体销售不超过10多套

销售分析:
销售率很不理想,在开盘一个小时内,仅出售4套,大量积压单位,将给后期销售带来巨大压力;
均价为19000元/㎡,受熙龙湾项目热销影响,开发商对市场盲目乐观 ,在当前市场形式下,很难得到客户的认可。开发商在对未来片区发展看好的情况下,采取相对较高的价格入市,期待后市消化

政府宏观调控持续吃紧,以家庭为第二套房屋的认定及银行加息相关政策的实施,使得市场观望气氛更加浓厚,同时开发商资金压力不大,在这种市场情况下采取高价待售策略;
12栋为一个基座,一个预售证,必须一次推出401套,在当今市场下,推盘量较大。开发商在拿到预售许可证时处于被动销售,销售信心不足,现场组织较为匆忙

三 现场组织优劣势分析
考虑到项目实际情况及市场情况,结合相关实例,现场未作任何区域设置,整个流程组织较为混乱,在目前的市场形势下,组织方想用以往聚集效应,促使现场成交,在客户逐渐理性的市场形势下,此举未能取得预期效果

优势分析:
充分利用已经成熟的大社区优势,避开常规线路,选择和项目优势结合的
社区老年秧歌队,营造了
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