苏州太湖酒店式公寓项目报告 整个太湖区域中，为何环湖大道沿线得到房产商的青睐？ 市场篇 市场篇 问题1:为什么是环湖大道区域 区域的整体认知 太湖的交通动线图 环太湖区域认知 项目据苏州城区约30公里路程 项目至上海经沪宁高速只需80分钟 距苏州绕城高速(与沪宁高速、苏嘉杭高速互通）西山（金庭镇）出口仅15分钟车程 太湖系中国几大内湖之一，其影响力很高，也吸引了大量的国内外旅游与投资客群； 苏州区域占据太湖的2/3左右，其临湖资源优势明显，但苏州的太湖开发缓慢，其真正成熟的太湖发展成熟区域较少，是苏州太湖沿线资源稀缺的重要原因； 区域内大多以别墅以及度假酒店等出现，加上太湖的旅游成熟度不高，整体的居住氛围以及成熟度不高，限制了自住客群的入住； 太湖区域限制性开发，长期来看，土地资源稀缺 区域在苏州人心目中属于拥有稀缺资源的城市旅游度假区，居住氛围和居住成熟度不高，但整体客户层次较高 区域虽有完整的规划，但规划落实的速度和呈现的效果都不尽人意，且区域配套发展滞后，而太湖本身的旅游不成熟，休闲度假色彩过于浓厚，很大程度上影响到区域客户的入住能力 环太湖区域认知 太湖开发的落后以及政府的开发力度的薄弱，太湖的旅游成熟度很低，未能大力发展成熟的吸引客群停滞驻足的相关成熟的商业商务配套； 项目位于太湖度假区的核心区域，周边虽规划有太湖城的太湖水街，但其实施运作的时机与力度都是不可预测的。未来项目周遍的生活休闲配套将是制约区域地产市场发展的不利点 区域配套：区域仍处于发展的初步阶段，目前生活、休闲配套滞后，处于逐步完善的阶段 目前区域内的生活、休闲配套发展滞后，且交付使用和在建的小区内部商业配套也不足，居住的氛围较弱，目前的商业配套主要靠周边乡镇上的传统商业支撑极为不方便 环太湖区域认知 区域主要景观资源是围绕太湖而形成，具有一定的湖景资源与人文生态资源； 区域根据发展规划，保护环境发展，在充分利用、保护湖景资源基础上，重点发展区域的绿化，沿河、沿路绿化已逐步形成； 项目地块所在区域直面太湖，但本地块虽处于太湖沿线，但湖景的优势不明显，只能属于二线湖景区域，只有极少数的位置能观湖，对于项目的发展提出了很客观的认识以及更高的要求 景观资源：围绕太湖打造特色度假区以及重要的生态居住区，区域自然湖景资源及人工绿化相对突出 环太湖区域认知 区域目前途经的公交路线比较少；路线主要经过的区域是新区、市区、吴中区等，其沿途的线路较为局限，很难覆盖广泛道路； 由于距离较远，公交载客的能力很有很大的局限；该区域主要以私家车或其他快速车辆到达为主，对于中心区域的客户的牵引力有很大的局限性； 随着北环是太湖的快速道路的建成，区域对外的联系将更为方便 交通资源：道路基础设施完善，但公共交通系统较匮乏，目前对中心区客户的牵引力有限 环太湖区域认知 太湖大道周边以及金庭镇、东山镇内住宅较多，形成了苏州市场的一大特色发展区域； 该区域内集合了一些较为出名的实力开发商，如中信、吴中集团等，起点较高，整体开发实力较强； 该区域内主要发展别墅物业，并有多层、小高层公寓的出现。但未来别墅之外的物业量体较大，竞争激烈 房产地位：区域已发展多年，对市场有较大的影响，但休闲度假仍是该区域发展的最大亮点 环太湖区域认知 区域市场未来发展 区域内目前不管是别墅还是公寓，目前主诉求依然是以度假投资为主 中长期规划良好，但短期内格局难改变，开发者信心不足，度假投资仍为主流，自住导向任重而道远。 在同资源情况下，深挖产品内涵将是区域未来避免同质化竞争的重点方向之一 区域的别墅市场 别墅项目 区域分布：环太湖大道周边,依托太湖景观,打造景观度假别墅 环太湖板块项目主要以别墅项目为主,个别项目含有公寓及商业业态 环太湖板块目前在售预售共7个项目,除太上湖外,其余均以对外销售 问题2:为什么是高端别墅 自然资源优势是区域别墅市场的主导; 别墅市场由单一的独栋向联体、叠加等多元化的产品组合发展; 板块个案多为近3年开盘,今年有3个项目公开发售; 产品类型:板块别墅项目以独栋与联体为主,高端产品占主流 别墅项目 根据面积分布，联体别墅主力面积集中在200㎡，独栋别墅主力面积集中在400㎡ 除个别别墅面积走大，多数项目面积集中，在产品上无很好的创新以及差异化，竞争压力巨大 面积区间:板块内别墅产品面积区间主要集中在400㎡以上 别墅项目 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看