编号：[2015] WJ0118 2017-10-06 邗建津园项目营销提报 谨呈：扬州邗建集团别墅市场研判 项目本体研究别墅市场研判 项目营销定位 项目营销策略 郊区别墅处于竞争的红海，整体别墅市场去化速度较慢，且户型存在较大同质化 扬州别墅项目较多，不完全统计存量近100万方 扬州别墅分布格局 银墅湾 运河丹堤花园 和昌森林湖 本案 江扬运河印象 美锦云天 御园香溪里 华信沁园 典藏园御园 塞纳春天 西溪玫瑰 香榭里8号 天俊悦府 庆峰北郡 天鹅湾墅园 蜀冈玫瑰园 蜀冈瘦西湖生态型 京华城城市生活型 南区运河生态型 城市近郊型 华利·珑庭 和昌·森林湖——2014年度扬州别墅销售冠军，全年销售70套，去化12939.97㎡ 竞品楼盘1 美锦云天——扬州最大规模纯别墅社区，2014年销售49套，去化11068.2㎡ 竞品楼盘2 塞纳春天——一期基本售罄，二期目前由于户型等方面原因存在较大销售阻力 竞品楼盘3 蜀冈玫瑰园—依托于蜀冈生态区的法式别墅区；户型面积过大，套总价基本在800万以上 竞品楼盘4 银墅湾——主城区纯墅社区，现代中式建筑风格 竞品楼盘5 郊区板块别墅供应量较大，市区高端别墅存量较少；而中高端项目销售压力较大 瘦西湖片区拥有强势资源，别墅售价及去化理想；而蜀岗片区玫瑰园项目户型定位偏大，销售困难 南区及西区版块没有强势资源，销售速度较慢 郊区板块项目起势较早，但品质一般，总价低的产品去化理想 整体分析 独栋、联排及叠加并无明显分级，扎堆在220-300㎡之间，200㎡左右的别墅相对空缺 从产品面积上来看，独栋产品面积以250-350㎡的项目较多，双拼类产品面积多数达到300㎡以上，叠拼类产品面积多集中在200-300㎡ ，联排类产品面积多为250-300㎡ 目前别墅产品越来越注重对附加功能的打造，强调景观资源最大化占有，但仍有许多方面的欠缺，类似下沉式花园、阳台挑高等的设计依旧得到极少的关注 客厅挑高有助于彰显主人身份，提升产品档次； 通常别墅均具有地下室，提供更多空间，但部分项目地下室按照全面积计算，降低了房屋的使用率；花 园和露台成为户型中重要的组成部分，通过此类设计达到赠送面积的效果，成为别墅类产品的重要卖点。 同时凸窗、多阳台的设计也为大大发挥了项目的景观价值 目前低密度产品呈现高端配套化趋势，相对重视体现群体“专属感”的会所和一般生活功能，但对住区生活辅助功能设施的引入较少，为客户提供的生活品质停留在较为空洞的层面 售速分析：森林湖叠加售价低、销售速度快；西郊花园推出联排且降价，月均3-4套；其他郊区别墅销售速度较慢135美景云天 西郊花园 塞纳春天 森林湖 玫瑰园 龙郡 悦园 月均套数（套） 总价分析：在售别墅项目总价集中在200-400万，而150万左右的别墅项目供应较少 50 100 200 300 400 500 美景云天 西郊花园 塞纳春天 森林湖 玫瑰园 龙郡 悦园 面积（万元） 600 郊区别墅处于竞争的红海，整体别墅市场去化速度较慢，且户型存在较大同质化 市场小结 强势景观资源的别墅项目较少，郊区别墅项目供应量较大，更多走性价比路线 别墅户型面积集中在250-300㎡之间，200㎡左右的别墅相对空缺；总价150-200万销售较好 本项目受到南区、西区及蜀岗区别墅项目的分流；同时面临杨庙、新集和刘集内部的截流项目本体研究 项目本体研究豪宅市场研判 项目营销定位 项目营销策略 市场楼盘的核心卖点集中在“环境+产品”的核心诉求，本项目将打造全面领先的价值体系，确立高端属性 项目产品由独联体别墅及平层大宅构成，定位为可以世代同堂的传世佳宅 平层大宅 独联体别墅 》项目产品 小区的产品共分两类：独联体别墅、平层大宅；独联体别墅 164套，户型面积258-422㎡；平层大宅162套，户型面积138-430㎡ 》项目基本情况 用地面积10.91万㎡，计容建面11.22万㎡，容积率1.03 津园地处扬州市规划建设中的城北市民生活中心，东南临新甘泉大道，西北临宝能路，西南、东北临规划道路，西南、东南与槐泗河相邻，距市区北部最大的人工湖——创智湖咫尺之遥 项目开发定位：一个有品位的居住小区；可以世代同堂的传世佳宅！ 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看