突破，力撼大盘 ——优品建筑住宅100%销售总结 报告纲要 一、项目整体概况 二、市场背景分析 三、营销推广分析 四、销售情况分析 五、模式总结 六、经验与教训 一、项目整体概况 项 目 位 置 占地：2.74万M2 总建：5.67万M2 住宅：4.61万M2 商业：3883M2 底层架空：3700M2 容积率： 1.9 建筑覆盖率：26% 总户数：446户 车位：102个 5栋10～18层；4栋6层 自身配套：会所、商铺及幼儿园 项目概况 户型分布 户型比例 居家型三房为主，占总套数52% 二、市场背景分析 大盘带动下的产品多元化 产品品质成熟化 展示包装合理化 营销推广方式立体化 片区定位不明、形象滞后 房地产项目总体素质不高 规划、户型、园林无特色 与关内项目比较，差距明显 龙华房地产区域背景 2003年前 2003年后 形象随片区定位及市政规划显著提高 作为“深圳的后花园”，龙华越来越受到市场和客户的关注。 随着美丽365、世纪春城、锦绣江南等大盘的推出，龙华房地产市场变化明显 距离特区越近，价格越高 片区主要楼盘情况 三、营销推广分析 6个月实现销售85%，迅速回笼资金 住宅均价3400元（后调整为3475元） 目标 Misson 1——如何从大盘中脱出重围？ 美丽365 20万平方米 风和日丽 36万平方米 富通天骏 12万平方米 锦绣江南 40万平方米 山湖林海 32万平方米 世纪春城 43万平方米 优品建筑 5.67万平方米 1、大盘的规模优势明显 2、大盘主导市场方向 3、大盘社区化程度高，自有配套丰富 4、大盘给予客户更强烈的信心 5、大盘覆盖影响面及可持续发展潜力大 6、大盘营销费用空间大 2003年龙华总推售量超过90万平方米 竞争激烈 Misson 2——如何摆脱陷入腹地的弊端 项目 位置 人 民 南 路 四 车 道 城 市 干 道 工 业 大 道 四 车 道 城 市 次 干 道 中 环 路 二 车 道 小 区 路 和平西路 四车道 城市次干道 建设西路 二车道 小区路 远离主干道 人流稀少 昭示性严重不足 Misson 3——如何从杂乱、低价片区中脱颖而出？ 大信花园一期 2700元/㎡ 大信花园二期 2900元/㎡ 锦绣花园2400元/㎡ 宇峰苑2400元/㎡ 烂尾楼 福景花园2500元/㎡ 建设西路（狭小、杂乱） 镀膜玻璃厂（污染） 3475 Misson 3——如何从杂乱、低价片区中脱颖而出？ 外忧大盘的竞争压力 内患地块周边负面影响 实现片区内近25%的价格提升 突破 突破口 一、精准的项目定位、寻找差异化产品诉求 二、针对客户的推广策略 三、制定合理有效的价格策略 四、建造气势的营销手法 突破口一：精准的项目定位、寻找差异化产品诉求 现状： 区域内市场竞争激烈，项目在规模优势与区位优势均处于劣势 机会： 周边楼盘整体规划与设计水平较低 龙华客户对新产品的接受程度高 突破： 颠覆性的项目定位和项目命名，对既有市场的产品进行大幅度更新，精心设计、全方位提高产品综合素质，以差异化的广告诉求力抗大盘； 突破口一：精准的项目定位、寻找差异化产品诉求 产品超越龙华现有物业 突破口一：精准的项目定位、寻找差异化产品诉求 全面领先龙华现有产品 鱼骨式规划布局 建筑和园林的完美结合/采光通风 标志性建筑品质 工业化高品质立面/大凸窗/入户花园 一梯二户/南北通透/跃式…… 亚平宁台地园林 依地形而建/起伏有秩/层次丰富/注意细节 突破口一：精准的项目定位、寻找差异化产品诉求 回归产品本身 竞争楼盘 社区、位置 诉求 优品建筑 ？ 诉求突破 产品特色 规划、建筑、户型、园林、质量、权益 居住的本质化需求 龙华最强烈的产品诉求 真正的好房子 回归居住本质需求 ——具体而不浮夸 突破口一：精准的项目定位、寻找差异化产品诉求 当更多的人高谈生活时，我们更愿意回到房子本身，当人们忙于推广尊贵高尚的房子，我们仍固执的使用一个词：好房子 多数的房子只是房子，少数的房子是样子，极少数的房子才是优品 龙华最强烈的产品诉求 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看