宝德北方IT数码广场项目产品建议
2008年9月目 录
第一章 关于房地产走势的几个话题 3
话题一 2008年天津市场回顾 3
话题二 “拐点”分析 4
拐点的成因 4
从供给角度看拐点 5
从需求角度看拐点 5
结 论 5
话题三 汉沽市场预测 6
汉沽商品房成交情况 6
从政府角度看汉沽 7
从供应角度看汉沽 7
从需求角度看汉沽 7
结 论 7
话题四 稳健操作 控制风险 8
第二章 建筑规划建议 9
商业地产开发团队的“三通”技能 9
一、 商业部分的探讨话题 9
1. 宝德北方IT数码广场的“4W”思考 9
2. 数码广场部分建议 14
二、 住宅部分的探讨话题 15
1. 现有方案分析 15
2. 保守的市民将限制户型的设计 16
3. 容积率过高为项目带来了风险 17
4. 建筑规划建议 19
5. 静态成本核算 24
第一章 关于房地产走势的几个话题
话题一 2008年天津市场回顾
8月份天津市共成交商品住宅31.8万平方米，比前一个月环比下降了21.3%，成交量下降至本年度2月份以外的次低点。其中，中心城区共成交商品住宅7.6万平方米，环比下降15.9%；郊县商品住宅共成交18.4万平方米，环比下降了15.4%；滨海新区共成交商品住宅5.8万平方米，环比下降了40%

8月份天津市商品住宅平均成交价格为6893元/平方米，环比上涨4%。但8月份的前后2个半月呈现较大波动：后半月均价为6631元/平方米，与前半月的7186元/平方米相比出现大幅度的下跌。8月底再次跌破8月份上半月勉强恢复的7000元/平方米大关

影响8月楼市走势的主要原因是奥运会的召开使需求方的关注点被转移，而对奥运会后宏观经济和房地产市场走势的预期不明，也加重了买方持币待购的心理
卖方角度——天津楼市严寒似冬
天津楼市在去年年底的“自然冬眠”过后，并没有像诸多开发商预期那样遇暖回春，反而继续打起了“夏盹儿”。进入8月份，以奥运为题材的送精装、婚房基金、“无条件退房”等活动轮番上演，甚至有些地产商不顾“忌讳”直接降价。然而，价格松动带来的市场观望程度愈演愈烈

买方角度——等等还会有空间
一份关于天津楼市在北京奥运会结束后走势的民意调查数据显示：50.02%的参与调查者认为奥运过后房价将继续下跌；29.81%的参与调查者认为房价将上涨；13.24%的参与调查者认为房价变化不会太大；其余6.93%表示对房价走势不能确定。由此可见，大多数人们对房价未来走势并不看好

话题二 “拐点”分析
深圳房价跌了30%，北京房价跌了20%，天津房价也在下调，是不是市场的拐点到了？我们的结论很简单：房价持续下降，成交量长期处于低位。现在的市场处于调整期，或者也可以说是“拐点”

是不是“拐点”其实并不重要，重要的是要解决以下三个问题：“拐点”要持续多久？“后拐点”时代什么样？我们如何应对目前的“拐点时代”和随之而来的
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