金泰·华城项目营销执行报告 谨呈：山东泰盛恒地产有限公司 深圳同致行顾问 金泰·华城项目组 2010年08月目标任务 目标任务及目标任务的分解 目标任务 项目目标的制定 目标意味着——什么？？？ 实现临沂高尚住宅物业之形象，打造临沂首席国际街院生活城 突破区域价格限制，实现较高的价格，品牌和利润的双赢 短期内树立项目形象，积累客户，2010年实现一期1.2亿销售额，1亿元合同额，0.8亿回款额 三大目标下的营销思考及策略导向 三大目标相辅相成，只有树立项目高端的形象，才能突破区域价格限制，实现阶段性的销售目标，实现较高的价格和利润。因此，形象目标是本阶段营销工作的核心。营销策略 策略总纲 推售策略 价格初判 媒体策略 营销策略 策略总纲 6大营销手段 重点 “品牌带营销” “体验式营销” 通过以老带新，深层次挖掘客户资源，做到有的放矢； “老带新营销” “金泰会营销” “活动带营销” 通过体验中心及样板示范区的高标展示树立项目高端品质 通过契合项目形象的各类活动聚集客户群体，促进销售 通过金泰恒业品牌树立泰盛恒品牌，促进客户对项目高端品质的认可 配合营销节点，对周边专业市场等圈层客户进行点式突破 设立金泰会，最大限度的网络客户群体 二大营销策略：注重品牌打造及利用﹠建设国际街院社区文化 目标下的营销策略：两大营销策略，六大营销手段 “圈层营销” STEP1 通过金泰恒业品牌形象的传播建立泰盛恒品牌形象，促进客户对项目高端品质的认可 建立专门的企业形象展区或者形象墙，展示企业品牌 STEP2 以活动带营销，通过营销活动，聚集人气，促进消化，同时建立项目独特的社区文化 四大营销主题活动 8.20奠基活动 8.28金泰会启动仪式 暨产品新闻发布会 9.20体验中心开发暨认筹活动 10.17开盘及世界之旅活动 其他周末暖场活动 9.22中秋节 12.24圣诞嘉年华 四大社区主题活动 1.1新年心愿拼图活动 金泰“SHOW”系列活动 STEP3 强化“体验营销”，通过体验展示，凸显项目高端的品质 企业展示区 项目围墙 产品展示 体验中心 影音厅 广场展示 服务展示 停车场 形象柱/牌/墙 强势视觉识别 建立完善体验展示系统 模型区 样板空间 工法展示区 电子楼书 STEP4 圈层营销，点式突破。第一阶段重点挖掘周边专业市场客户资源 深度挖掘客户，对周边专业市场进行点式突破，通过外展、专场推介会、联谊会等形式组织客户 STEP5 通过以老带新策略，深层次挖掘客户资源，做到有的放矢 制定“老带新政策”； 开盘后，制定以老带新政策； 成交业主介绍新客户成交，可获得一年物业管理费奖励； 新客户可获得额外1个点的折扣优惠； 年底“老带新”答谢晚宴及回馈抽奖活动； 实现 墅质洋房、情景小高层 品牌 品牌形象与利润的双赢 品质 通过营销及相关活动，凸显产品品质提升 品位、品味 通过金泰恒业品牌提升泰盛恒企业品牌形象和项目形象 最终 世界之旅、金泰“SHOW”系列活动等活动建立社区独特的文化 策略梳理 目标任务分解 2010年目标任务分解 目 标 销售目标：2010年销售目标总额1.2亿元 前提设定： 住宅目标销售总额为1.2亿，户均面积约120平米，一期整体均价4200元/平米，那么2010年住宅销售目标套数238套，取整即240套，平均月销售任务80套（含10月开盘月） 为确保销售目标的完成，目标分解采取先紧后松排布； 以上销售总额为初步预估； 以上进度计划可根据实际销售情况随时调整,如前一批单位销售理想,可即时就推出后批单位 整体销售目标安排计划 推售策略 推盘原则——限量推售 限量推售优势—— 发展商操作弹性空间大，增加“随行就市”的灵活度。由于各批产品均有差异化，能够形成不同的比价体系，而客户无法就各批产品相互比较，各批可根据当时的市场状况分别定价，以应对波动的市场变化。 限量推售关键词—— →“拆分产品线” →“拆分单元” →“推出量与客户量匹配” →“做好加推策略” →“产品好坏搭配” 推售策略：限量推售 推盘原则——限量推售 分批推售，小量加推，便于短时间内根据市场情况变化进行策略及价格调整， 将风险降到最低，或将赢利扩大到最大化； 分批推售，可制造稀缺景象，吸引市场及客户关注； 分批推售，便于促进难点户型的及时消化与各户型的均匀消化。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看