朝青项目报告
汇报框架
第一部分 核心定位结论 第二部分 项目分析 第三部分 综合分析 第四部分 专题研究 第五部分 定位结论 第六部分 经济测算 第七部分 概念设计
第一部分 核心定位结论
我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定位有两种： 住宅产权写字楼 住宅产权写字楼＋酒店式服务公寓
住宅产权写字楼
住宅产权写字楼＋酒店式服务公寓
开发相对稳妥，操作难度相对小，市场空白点 要求性价比高，利润空间有限，预售性较差
高标准客房，酒店式服务，统一管理，利润较大 引入酒店管理公司，经营风险
第二部分 项目分析
项目特性 用地分析 规划条件分析 开发商分析 成本分析 市场分析
项目概况
本项目位于东三环外团结湖公园北侧，农业部东侧 东临朝阳高尔夫俱乐部，西临农业部，北临农业部宿舍楼，南临农展馆南路 本项目占地面积1.07公顷，总建筑面积约7.05万平方米
北侧
小盘，规模小——可支持“新、奇、怪”的产品
位于“高档”区域——项目成本较高，档次较高
交通方便——支持商务功能
紧邻城市主干道——形象价值高，有一定噪音影响
有一定景观优势（高尔夫球场）——支持打景观概念的产品，户型上能做出相应的亮点
周边建筑物遮挡——北侧、西侧均有建筑物遮挡，对形象有负面影响
项目特性
区域成熟 涉外性强 景观较好 特点“模糊”
区位分析
用地分析
东三环、东四环 农展馆南路、朝阳北路 地铁10号线 多条公交站线 长虹桥堵车问题较严重
农展馆南路
朝阳北路
朝外大街
朝阳路
东二环
东三环
东四环
用地分析
交通分析
农展馆南路由西向东需调头 长虹桥堵车问题较严重 地块东侧规划路修通到北侧 北侧小区的入口问题
用地分析
交通分析
A区——景观好，相对安静 B区——开放性强，形象价值高，有噪音影响，适宜偏商物业 C区——私密性差，北侧、西侧形象差， C区不适宜摆放建筑，而适于作内部园林
用地分析
地块分析
位于几大商圈间，区域特征相对“模糊” 交通方便，邻城市主干道，形象价值好 私密性差，有噪音影响 东侧有较好的景观条件 北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差 地块较方正
用地分析小结
规划建设用地面积：10716平方米 代征道路：2800平方米 总建筑面积：70459平方米（地上51572平方米） 建筑限高：60米 容积率：4.81（容积率变化对利润敏感）
规划条件分析
规划条件分析
根据日照分析，项目可以统一作成61米 按首层4.5米，标准层3米计算，可以做到19层

多种物业可能性的考虑 利润/快速回收资金 以销售为主 品牌
开发商分析
土地开发费用和基础设施配套费用按地上建筑面积分摊为4790元/平方米 加上前期费用、建安费用、以及其他相关费用，地上建筑面积的单方造价在10000元/平方米左右
成本分析
中高档次的产品
居住类物业 大户型 一般户型 小户型 偏商类物业 写字楼 商住公寓 酒店 服务式公寓 商业
市场分析
朝阳公园 朝外工体 CBD 三元桥
宏观市场分析
区域市场分析
细分市场分析
2004年上半年，加强宏观调控已取得明显成效 预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经济增长业将呈现回落态势
政策变化多，对房地产市场会产生一定的影响 房地产价格继续上涨
宏观市场分析
全国宏观市场分析
北京房地产总体市场
纯居住为主 主打景观概念 容积率较高 单价高 户型面积相对偏大 精装修 有一定的投资客户 有一定的外籍客户
区域市场分析
朝阳公园区域
综合项目多 居住物业类型多样 均价较高 户型多样 大户型公寓市场表现较差 投资客户比例较大 外籍客户比例较大
区域市场分析
朝外工体区域
区域市场分析
CBD商圈
综合性项目较多 纯居住概念 商住公寓 档次高 投资高档纯居住公寓的客户占一定比例 精装修
区域市场分析
三元桥区域
商住为主 均价在10000元/㎡左右 精装修 高容积率 外立面仿写字楼 涉外性强 投资客户比例较大
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