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顺驰洛阳洛龙新区15#地块 项目整体开发战略报告商业地产—— 地产是载体，商业是“灵魂”思 考 篇第一部分：思考逻辑一、战略的总体思路
1、全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘 策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误， 避免重蹈覆辙——先求不败而后求全胜。2、项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入 的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断 与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。3、创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同 行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅 为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定 行业地位。二、企业资源分析、企业目标的界定 ——效益和品牌
1、 项目销售按目标计划顺利完成 （1）短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实 现资金流的良性运作，确保后续开发资金。 （2）总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合 理实现。2、项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。 （1）借助项目运作的成功，确立顺驰集团在商业地产 的地位和影响力。 （2）综合提升顺驰集团的品牌知名度、美誉度和扩张 力

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三、核心目标——树立品牌
原理：达到商业房地产的三赢境品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌

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品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升

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所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面

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商 业 篇第一部分： 步行街系统的发展历程现代步行街区的发展，大致经历了三个阶段
一、第一代步行街区——仅仅为了吸引顾客 二、第二代步行街区——体现了对步行者的关怀 三、第三代步行街区——成为社会活动中心 四、结论 三代步行街区的发展，正好体现出步行街区的发展要使社会效益、环境效益和经济效益有机结合起来，达到这三个方面的均衡发展，而第三代步行街区完整地体现了人们追求社会效益、环境效益、经济效益的诉求

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第二部分： 洛阳商业市场背景第一章、洛阳商业调查
一、上百——广百商圈情况 1、概述 上百—广百商圈以涧西区景华路为轴线，东起太原路，西至上海市场步行街，为洛阳市仅次于洛百商圈的城市级副商圈；2、建筑形式 商场、商业步行街、专业市场、临街底商 3、主要业态 百货、小商品、家具、小吃餐饮、网吧4、租金状况 广州百货大楼：一层170元/平米/月，二层 140元/平米/月，周边门面70—105元/平米/月； 上海步行街：平均租价300元/平米/月

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二、洛百商圈情况 1、概述 以洛百为中心，中州路为轴线东起玻璃厂路，西至涧东路，向南向北辐射，为洛阳市最重要的商业中心；
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2、建筑形式 沿街商铺、商场 3、主要业态 服饰、家居、小商品、通讯器材； 4、租金状况 周边商铺租金500元/平米/月

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三、南大街—北大街商圈 1、概述 以南大街—北大街和中州路交叉口为中心，南大街—北大街和中州路为轴线，东到新街，西至金叶路，向南到马市街，北到环城北路，是老城区和瀍河区的区域商业中心

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2、建筑形式 以沿街底商、商业街和商场为主。 3、主要业态 以服装、小商品为主，餐饮为辅。 4、租金状况 周边商铺租金均价50元/平米/月。
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