北京.仲量联行
二零零七年五月
山东黄金旅游股份有限责任公司
济南崮云湖高尔夫花园开发顾问报告
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济南崮云湖高尔夫花园开发顾问报告
仲量联行北京 二○○七年五月 1
目 录
一、宏观经济与房地产市场......1
1、区域经济及城市竞争力比较.........1
2、宏观经济与房地产市场.....4
3、房地产市场投资情况.........7
4、人口统计状况.........8
二、城市建设与发展....10
1、城市定位及发展目标.......10
2、城市空间总体规划布局....11
3、相关重点建设项目...........13
4、总结...........15
三、济南别墅市场分析16
1、供给状况...16
2、市场表现...21
3、市场总结...24
四、别墅需求分析........26
1、济南都市圈...........26
2、客群的需求主体特征.......28
3、总结...........29
五、项目分析....30
1、项目位置...30
2、项目道路及交通状况.......30
3、项目地块现状.......31
4、项目规划指标.......32
5、项目区域分析.......32
6、项目区SWOT分析.33
六、本项目市场定位建议........35
1、项目总体定位.......35
2、目标客户群...........37
3、总体功能配比.......40
4、产品定位...41
5、建筑风格...47
6、价格定位...48
7、推广策略...48
8、开发方式...49
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9、物业管理建议.......50
10、智能化与供暖制冷设备.51
七、财务可行性分析....54
1、投资及财务分析说明.......54
2、财务测算的参数选取.......56
3、开发方案经济效益评价及对比...59
4、敏感性分析...........61
附件一：济南别墅项目案例
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一、宏观经济与房地产市场
1、区域经济及城市竞争力比较
在全球经济一体化的今天，城市经济的发展与所处区域（城市群）的整体发
展方向密切相关，与区域内外其他城市也会存在着一定的竞争关系。下面我们将
从互补性和竞争性两方面对济南市宏观经济进行较为全面的分析

根据中国社会科学院的研究成果，中国目前的城市经济发展仍然处于资本推
动型阶段和外向带动型阶段。纵观全国上下已陆续形成规模的珠三角、长三角、
京津唐等几大经济圈（城市群），无不与国外资金、海外市场建立起了紧密的联
系，这成为各区域经济实力迅速增长的重要原动力

山东省在过去一直被看成环渤海经济区内的一个次区域。如今，因地缘上山
东省的主要深水港口都面向黄海和韩日等国，经济上自改革开放以来山东受韩日
两国影响最大，现日渐形成了一个与京津唐、辽东半岛相对独立的山东半岛城市
群

图表1-1：环黄海经济圈各城市群分布
资料来源：仲量联行
面对全球制造业中心东移的大形势，山东半岛城市群（或称青济都市区）在
环黄海经济圈中正扮演着日益重要的角色。环黄海经济圈包括中国的辽东半岛、
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