市场研究部 \ 2010/3/15 鄞州投资创业中心地块营销提报 Part1 : 项目认知 Part2 : 市场分析(别墅\写字楼\公寓) Part3 : 营销策略 CONTENT 前言 : 宏观环境解读 前言: 宏观环境 清楚认识我们生存的环境 宁波天启&开启机构 政策面将是“稳”字当头，平稳调控 房地产市场回顾：在08年跌入谷底以后，09年3月从低迷中迅速恢复并走向高潮，09年1-11月份商品房销售面积同比上涨53%，销售价格亦加速上涨 景气指数：2009年房产景气指数持续上升，11月房地产开发综合景气指数102.8，环比提高0.8点，较年初水平累计提高7.8点； 销售面积：2009年全国房地产成交量从08年的低迷迅速恢复并走向高潮，1-11月份销售面积达到75203万平米，同比涨幅53%； 销售价格：2009年3月以来，商品房销售价格持续快速上涨，11月新建商品房销售同比价格指数达到106.2，涨幅较上月提高2.2个百分点 全国房地产市场 09年1-11月份，全国土地购置面积27091万平米，同比下降15.4%； 2009年开工面积保持较高增长，1-11月份商品房新开工面积达到9.76亿平米，已超过08年全年，同比上涨15.79%； 地王频现：随着整体市场向好，开发商对后市预期乐观，大幅增加土地储备，全国土地市场地王频现，溢价率普遍高于200% 09部分地王统计 土地市场：09年土地市场有所收紧，1-11月份土地购置面积同比下降15.4%，但随着房地产市场升温，开发商对后市信心提升，导致新开工面积大幅上涨，地王频现 全国房地产市场 宁波市销售情况 宁波市六区成交情况： 2006年成交20517套 2007年成交27166套 2008年成交11996套 2009年成交32955套，同比2008年增275% 宁波市四区价格情况： 从2008年约10000元/平米上涨至目前17789元\㎡宁波市四区销售均价向2万元时代迈进 宁波市供需情况 宁波市六区住宅存量已经降至2008年以来的最低点：可售套数8020套，可售面积97.9万平米，仅为宁波市六区3个月的去化量，仅为最高峰时的37% 2009年，宁波市六区，新增供应量230万平米，去化量395万平米，共消耗存量165万平米，总销售金额约380亿元 宁波市六区土地情况 2009年宁波市六区，成交土地141幅，由98家企业竞得；出让面积581.5万平米，成交面积493.2万平米，可建总建955.1万平米，成交金额336.73亿元，均创历史新高 宁波市房地产市场 开发商高价拿地与市场捆绑，未来房价下跌可能性极小，否则将引发产业动荡 原因分析： 信贷放松： 2009年，预计全国总体信贷规模达到9.6万亿元。信贷规模较08年大幅增加89%。 市场资金充裕，在通胀预期下，较多资金涌入房市，推高房价。 刺激政策因素： 2008年，金融危机导致房地产陷入“寒冬”。国家出台了多种房地产刺激政策，帮助房地产业实现快速回暖 提高居民购买力 缓解开发商现金流压力 鼓励房地产投资 降低交易税费，政府补贴、降低公积金首付比例和提高贷款额度等 降低土地保证金比例，降低规划费用简化审批流程，放松对开发商的贷款等 降低房地产投资项目资本金比例，逐步取消建房限制等 房地产 刺激政策 宽松的信贷环境和多项房地产刺激政策是09年房地产市场迅速回暖并走向高潮的主要原因 房地产市场 二套房优惠政策 落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策 信贷政策：利率优惠、降低首付比、下调公积金贷款利率 自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%； 下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点 部分地方政府出台的一些政策： 公积金方面的利好政策：长沙政府在7月22日提出：购买第一套商品房申住房公积金贷款的，首付房款比例由30％调整为20％，贷款最长期限由20年调整为30年；芜湖9月1日提出购买第一套商品住房首付比例下调为20%，购买第二套商品住房首付比例下调为30% 降低交易税费：包括河南、沈阳、芜湖、石家庄等城市都减半征收普通住宅的契税；长沙将二手房交易综合税暂由1.98％调整为1.1％；南京也适度调整了普通住宅的税收优惠标准 政府直接给予购买补贴：西安从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴 缓解开发商现金流压力 ：长沙市政府提出规范税收的收取和稽查行为，房地产开发企业的营业税、企业所得税、土地增值税等税种不得违反法律、法规提前收取，降低和放开开发过程的规费；成都适度的减少的报建费用；还有许多政府，对于去年已拿地、未完全支付地价款的企业，适度延长付款时间 部分房地产刺激政策 其中刺激政策主要以地方政府颁布为主，包括降低公积金首付比例、降低交易税费、政府补贴等，多数政府刺激政策的执行时间截止至2009年底 房地产市场 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看