中海·熙岸营销推广报告 胶南经济技术开发区 中海熙岸 本案位于胶南经济技术开发区，具有双重土地属性，以目前市场认同度来看，第一属性是“胶南开发区”，第二属性是 “西海岸”（西海岸板块主要分为青岛开发区与胶南开发区两部分）。鉴于胶南的城市影响力，本案属区域性项目，也必然表现出区域性特征及市场共性 中海熙岸的土地属性 青岛市内四区供需较为平衡 青岛市内四区整体销售情况 胶南市场供应量与销售量差值较大，数据表明，胶南市场销售的潜力与压力都较大。黄岛市场经过几年的高速增长，疲态以显，开发区局部市场不容乐观，但是从黄岛市场整体上来看，供销情况尚比较平衡 胶南及黄岛市场整体销售情况 市场产品同质化严重，无突出特色，且多为小开发商，品牌力不足，开发经验尚浅 胶南市场局部项目销售情况 西海岸住宅消费人群主要为本地区域客、青岛投资客、山东客、东北客。在目前的经济环境下，投资性消费受到打压，因此青岛投资客的数量急剧萎缩，将不再成为市场主流客群。山东客指青岛市周边客群，一是受城市化进程影响及青岛发展前景感召，而举家迁徙定居；二是城市工业化带来的劳动力人口的安家置业需求。东北客与山东客存在共性，另外还有其特有的因历史原因形成的 “山东情结” 青岛西海岸市场整体客源情况 青岛国家级经济技术开发区于1984年10月经国务院批准设立，是继深圳等经济特区设立之后在全国14个沿海开放城市中首批设立的国家级经济技术开发区，于1985年3月正式动工兴建。青岛开发区以国家批准的规划面积17.52平方公里为核心区，以所处的青岛市黄岛区274平方公里为辐射区，辖6个街道办事处，204个社区，总人口近50万 胶南 山东 东北 核心营销 拓展营销 三级营销体系 基础客群 拓展客群 三级客户体系 核心营销 胶南市场是本案的基本盘，要坚守，不抛弃，不放弃 扎根胶南，精耕细作 核心营销（本地营销）策略 胶南概况 胶南市地处山东半岛西南隅、黄海之滨，胶州湾畔，青岛西海岸。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。是青岛所辖的县级市是一座新兴的现代海滨旅游城市。总面积1846平方公里，人口80.6万，海岸线长131公里。总面积1802平方公里，城区位于县境中部、灵山湾畔，三面低丘环抱，东南濒海。城区规划面积284平方公里，建成区面积45.20平方公里，城区总人口30.2万。交通四通八达，204国道和泰薛公路省道在城区交会，同三高速公路在胶南设5个出口和1个互通式立交，青岛滨海大道穿越胶南。物流便捷，距青岛流亭机场70公里，距青岛前湾港20公里。 琅琊台位于胶南市区西南26公里处的海滨。1982年，国务院公布琅琊台列入第一批国家重点风景名胜区。1993年，青岛市人民政府公布琅琊台为青岛琅琊台风景名胜旅游区。2001年，国家旅游局评定琅琊台为AAA级景区。 2005年，全市共有17个镇 （街道办事处）：隐珠街道办事处、滨海街道办事处、张家楼镇、琅琊镇、藏南镇、泊里镇、大场镇、海青镇、理务关镇、大村镇、六汪镇、宝山镇、铁山 街道办事处、王台镇、灵山卫街道办事处、珠山街道办事处、珠海街道办事处。共1016个行政村（居民委员会）。截至2005年底，全市总人口81.1万人，其中农业人口44.3万人，非农业人口36.8万人。2004年，全市人均GDP达到2.8万元，完成国内生产总值289.7亿元，可比增长19.6%，一、二、三产业比例为10.1：62.2：27.7；全辖地方财政一般预算收入12.5亿元，增长48.6%；农民人均纯收入5734元，增长14.4%。全市经济综合实力居全国最发达百强县（市）第34位，县域经济基本竞争力第25位 从数据上看，本案在9月开盘后，市场份额出现了明显下滑，说明本案市场承压开始显现，买盘出现明显松动，说明市场对本案的价值认同感薄弱 已购客户情况政府公务员大型事业单位金融企业主管私营业主 未购因素市场影响持币观望价格偏高物业费偏高 价格价值分歧 价值 价格 价格 价值 在绝对价格走平，不做大调整的情况下，如何提升价值感，降低相对价格，提升价值价格落差，从而刺激胶南市场销量，将是胶南营销核心需要解决的问题。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看