1 朝阳北路酒店式公寓市场研究及价格定位报告目 录 市场研究分析 客户群定位 项目租售模式分析 区域基础环境研究 区域酒店式公寓分析 项目自身条件分析 报告内容 北京酒店式公寓市场概述 价格及租金定位精装修：即来即住，具备酒店式硬件设施，方便生活 涉外：外企、外地人员常驻北京办公的高管，各国驻京使馆工作人员 办公：是高端办公集中区域或使馆区的配套部分 服务：提供酒店式便捷服务，部分无偿，多数有偿 配套：周边有成熟的购物、休闲、娱乐设施 具体内容： 精装修：室内、厨卫精装修，配全套家电家具，包括电视、洗衣机、空调、冰箱、微波炉等 服务：打扫卫生、翻译、叫早、洗衣、送餐、24小时热水、24小时保安、订票、叫车等 酒店式公寓的条件特征 优势：较酒店多了家的舒适性，较住宅多了随时可得的酒店式周到服务 但价格高，各项服务虽方便快捷，但需要付费。市场研究分析 产生原因 源于对酒店服务需求，同时要求空间大、具有住宅的舒适性功能。 酒店式公寓在北京的发展，是随着外国使馆及外企不断进驻，在其中工作的外籍人士既不能长期定居北京，但居住时间通常长达半年甚至几年，需要有家一样的居住环境来自用或安置家人，因此产生对酒店式公寓的需求。酒店式公寓客户群体的特性： 来源分布：目前北京酒店式公寓的客群主要是欧美人士，其次是日本客人；在外企工作的中国高管职员。 职业分布：主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员，使馆工作人员，外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、外地大型企业外派驻京工作人员等高阶层人士。其中国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比例很小。 北京酒店式公寓的客户以商务居住为主，具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用。目前北京酒店式公寓主要类型 1.按销售/出租划分：产权式酒店公寓/出租式酒店公寓：两者差别在于是否出售 2.按户型结构划分：居家型酒店公寓/零居室酒店公寓 从以上数据得出酒店式公寓与酒店相比的优势： 酒店式公寓具有空间大；设备齐全；具有居家氛围；价格相对酒店低；人员流动性小，安全稳定的优势。零居室酒店式公寓图例 华业玫瑰东方 长安驿 瑞士公寓 立方庭 特征： 1.室内格局同酒店客房设计，面积稍大，为40-70㎡左右。 2.非整居室，厨房为开放式，无天然气。北京酒店式公寓分布以CBD、中关村、金融街及使馆区为主，其中CBD、中关村、金融街是北京市三大办公集中区。 北京酒店式公寓分布的涉外及办公特征显著 北京酒店式公寓主要分布区域北京各区域新建酒店式公寓对比分析 CBD 中关村 使馆区、三元桥等北京市各区域新建酒店公寓特征 1、短期供应量大：2005年以来供应总量约为4196套； 2、小户型零居、一居、两居为主，占90%； 3、价格高，普遍高于同区域住宅10%-20%； 4、取暖多用中央空调或户式中央空调； 5、物业费高，多在6元/月/㎡以上，这是酒店式公寓的普遍特征（包括物业费、空调等费用等）； 6、各区域核心区销售速度快，如CBD的世界城月回款6000万元，华业玫瑰东方3个月售罄回款约3.4亿元；中关村的立方庭已售完月均回款近1亿元；靠近使馆区的瑞士公寓月均回款约2亿元。其他区域如月均回款在3000万元左右； 各区域酒店式公寓销售速度都较快。 良好的出租率和高租金预期，是支持各项目销售速度快的主要因素 11 二、区域酒店式公寓分析重点区域酒店式公寓分布 1.黑字体是老项目 2.绿字体是新建成或在建项目区域酒店式公寓分布特征 1、客户趋向特征明显：CBD、使馆区、机场路周边分布较多； 2、由以CBD核心区集中分布，逐渐向外沿发展 14 CBD区域酒店式公寓 出租酒店式公寓 新建在售酒店式公寓CBD区域酒店式公寓特征 1.总体供应量大：占北京市总量的近50% 2.出租率高：基本都在70%以上 3.租金、售价高：每套月租金人民币10000元以上。 4.户型结构：出租项目户型普遍偏大，新建在售项目户型普遍偏小。 原因分析： 产业支持：CBD规划办公面积500万平米以上，且大部分已经建成。该区域聚焦世界500强企业有130家入驻CBD，使区域内聚集大量外籍高收入人群。 需求量大：欧美企业为员工提供较高的租赁住房补贴，但不支持异国购房 雅诗阁 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看