青山建源·尚城项目前期营销策划案
营销Marketing
项目整体思考逻辑思路
以客户为导向的策略生成总体思路
大势研究
项目认知
项目定位
目标客户琐定
策略导向生成
营销策略
营
销
Part 2 项目属性
Part 3 项目定位
Part 4 营销策略
Part 5 营销执行
Part 1 大势
大势

对大势的判断关乎项目经营思路及营销战略 项目需基于对大势的判断以积极应对
宏观市场情况
青山片区房地产市场情况
区域房地产市场未来走势
GDP稳定增长，2004年以来，GDP增长幅度稳定在14.5%以上水平； 虽然2009年GDP增长幅度下滑，但依然保持高位运行，武汉GDP也超过4000亿； 从GDP走势来看，武汉经济发展势头良好

宏观市场情况 ｜宏观经济指标
宏观市场情况 ｜宏观政策
宏观市场情况 ｜宏观政策
宏观政策现状
近期房地产政策： ◇货币政策微调，公开市场操作， 回收流动性，对银行信贷进行 窗口指导。 ◇严格执行二套房贷政策抑制房 地产投机。 ◇集中推地，遏制房价快速上涨， 调查各地土地开发情况。 ◇查处“捂盘惜售”的情况。
现象： ◇信贷额迅猛增长 ◇地王频现，房价开始快速上涨 ◇二手房成交活跃 ◇部分开发商“捂盘惜售”
宏观调控原因： ◇抑制房价过快增长，促进房地产市 场的平稳发展
宏观调控措施： ◇监察“供方”（指导银行信贷/调查各地土地开发情况/查处“捂盘惜售” ） ◇打击“投机”（指导银行信贷/重申二套房政策）
近期政策微调、控制信贷额度、二套房贷从严、控制房价快速上涨

房地产GDP一直保持增长势态 房地产在总GDP及第三产业GDP中所占比例较小，并在近几年里呈现下滑趋势，2008年所占比例分别为3.48%及6.92%，约回归至2003年的水平 房地产所占比例下滑的同时武汉GDP并未受到影响，反应出武汉GDP对房地产产业的依赖程度较小 从社会城镇固定资产投资看，房地产随固定资产投资额度的增加而上涨，但自2005年以来，房地产投资的增长幅度便落后于城镇固定则产的投资增长率，城镇固定资产投资对房地产的依赖程度在降低

宏观市场情况 ｜房地产指标
2009年以来武汉商品住宅市场已经进入稳定恢复期
宏观市场情况 ｜整体房地产市场
09年上半年武汉商品住宅成交全线上扬
09年1-6月，武汉商品住宅成交498万，同比增长近108%。成交量接近07年的水平。显然与07年不同的是本轮成交的大幅回暖来源于成交价格的合理回落和在政策利好下压抑的购房需求的释放，使得1-6月成交量全面回暖。
宏观市场情况 ｜整体房地产市场
09年上半年武汉商品住宅成交均价涨幅明显
08/03
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09/01
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6,006
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+9%
+8%
+4%4,500
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4,468
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5,048
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4,846
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6,250
5,000
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6,500
7,000
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5,498
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从2008年6月开始，武汉市的成交价格全线下跌；而在2008年10月开始成交价格的合理回归使得成交趋于恢复，价格也短期稳定。在2009年1-6月，市场呈现量价双稳的局面，尽管成交价格有了较为明显的涨幅，但价格还是在正常的波动范围内，呈现出稳步上扬的态势

宏观市场情况 ｜整体房地产市场
从供过于求到供不应求 供求关系发生逆转
09年1-6月武汉市供求比为0.65，自2008年11月起，武汉商品住宅供求比开始回落，从2009年2月开始11个月首现逆转，出现供小于求；这是由于成交的大幅放量拉低供求比，但预计市场未来的供应量仍然较大，如果成交量不能持续稳定，供求比将可能回升
宏观市场情况 ｜整体房地产市场
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