香格里拉山庄初步发展思考 垠坤代理机构 08年10月 目 录 宏观市场分析 重点楼盘扫描 项目现状分析 项目发展思考2 宏观市场分析 金坛，地处江苏南部，长三角腹地，是常州下属县级市，承接南京、上海两大都市圈辐射。地理位置优越。 金坛，总面积976平方公里，下辖9个乡镇与1个经济开发区，城市建成面积16平方公里。 金坛概况 宏观市场分析经济：以私营个体为主，人均收入较高金坛经济主要以工业为主，私营经济发达，特色产业为纺织、化工业。 金坛人均收入较高，07年职工年平均工资24275元，人均可支配收入17283元，人均消费支出11622元。位列江苏中上游水平 宏观市场分析 金坛03年至07年，5年间共增加8000人，人口增加缓慢。 金坛人口自然增长率0.001%，计划生育率98.1%，经过多年的人口低增长，目前，金坛的老龄化现象严重。 据2007年常州统计年鉴显示，金坛拥有外来人口2.9万，约占城市总人口5.4%,外来人口较少 人口：增加缓慢，城市老龄化严重，且外来人口少宏观市场分析 据金坛市“十一五”规划金坛将以金城镇为中心，在城市重点打造东部工业板块，使之成为上规模、上水平，不断增强创新、集聚和产出能力的“经济特区”。 以南部钱资荡为中心，重点打造居住、行政办公及休闲、文化版块 规划：以金城镇为中心，工业向东，居住向南宏观市场分析 金坛楼市起步于1995年，普通商品房供应主要集中在金城镇。目前，金坛有在售项目20余个，整体销售均价在2500元/平米左右。 08年金坛整体楼市受宏观市场及自身问题影响，整体楼市表现一般，楼市正步入下行调整阶段 楼市概况宏观市场分析 06年金坛共出让土地20块，出让土地面积858636平米，土地成交价格为34.93万/亩。 07年金坛共出让土地15块，出让土地面积842364平米，土地成交价格为47.89万/亩，价格同比上涨37%，土地市场活跃。 08年截至目前工出让土地5块，出让土地面积345883平米，同比07年成交宗数及面积分别下降66.7%与58.9%，土地市场下滑明显 08年土地市场相对冷淡，仅成交34万平米宏观市场分析 05年至07年，金坛房屋施工面积曾逐年增长态势。 05年至07年，金坛房屋竣工面积逐年增长。07年竣工面积100.99万平米，同比增长249%，竣工面积呈快速增长。 今年1—8月，金坛房屋竣工6.82万平米，同比下降较大。 08年，竣工面积、销售面积、销售额均呈下降态势，楼市趋冷宏观市场分析 05年至07年金坛商品房销售面积呈逐年增长之势。 07年实现销售额15.147亿元，同比增长47%。 08年1-8月只完成去年销售面积的50%，销售额同比下降15.3%。整体房地产销售状况呈下降之势。 08年，竣工面积、销售面积、销售额均呈下降态势，楼市趋冷宏观市场分析 综合存量和在售楼盘供应量，金坛未来两年住宅供应量约在170万平米左右，以07年销售速度估算，不考虑已出让土地的开发，目前的市场供应量需要3年左右的时间方能全部售出。如以今年1-8月的销售速度考虑则需要将近6年的消化时间 商品房市场存量巨大，后期楼市存在风险宏观市场分析 金坛楼市起步于1995年，经过十几年的发展，目前金坛人均住房面积已达35.14平米，远高于全国与省会南京的人均住房水平，处于全国领先水平。 在十几年的商品房发展过程中，金坛的刚性需求得到了充分释放 楼市起步于95年，本地居民刚性需求已得到充分释放宏观市场分析 金坛楼市历经13年的发展，整体均价只上涨了1400元/平米，与苏南其他城市动辄几倍的房价涨幅相比可谓缓慢。房价增长的缓慢抑制了投资需求的产生。 金坛二手房买卖不活跃，同时由于缺少外来人口，金坛房屋租金不高，市区100平米住宅租金在800元每月，低租金也抑制了投资需求的产生。 房价增长缓慢，租金低廉，二手房成交不活跃，投资需求不大宏观市场分析 县级工业城市 人均收入较高 人口增长缓慢 外来人口较少 工业向东扩张 居住向南发展 楼市存量巨大 房价增长缓慢 刚性需求不足 投资需求匮乏 土地市场低迷 楼市销售下滑 宏观市场总结 14 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看