在明确项目整体规划定位与产品组合及体量构成之后，将对项目展开深入细化与产品力设定。鉴于项目尚未进行任何产品设计，故无法针对设计文本进行修正性论述。现仅就项目可能的建筑形态与设计要求，就投资收益与工程分期等方面展开论述，以期为未来设计单位构思与酝酿提供素材与灵感，并为开发商产品决策及融资运作提供参考。其中不周之处望请斧正 前 言： 一、项目规划定位提点 二、项目整体规划布局与经济指标建议 项目整体经济指标建议 项目整体规划布局建议 2.2项目整体规划布局建议 2.2.1项目产品组合 分别为：大型商业集群、办公核心组群、高档住宅组群、高标酒店物业与酒店式公寓及SOHO等5大类产品。 商业部分分为：主力商业集群、精品专卖与零售业集群、主力餐饮与休闲集群。 2.2.2车行人流动线分析 a)项目动线分3个层次，分别为地下、地面、与架空。 b)地下动线主要包括地铁人流导入动线结合民防指标，于项目办公部分、酒店部 分、住宅部分设置地下停车位。从而部分实现地 面无车化的“人车分流”态势。 c)地面动线：主要包括原有市政道路与地块北侧 中央的南北向车行道而各组团商业内部，以步行 街结合商业内街的形式实现人流动线的贯通。 d)架空动线，于地块中央的办公部分设置大面积 飘板及各商业部分二层间的天桥通道部分，并向 各商业板块辐射延伸，借助自动扶梯与楼梯的频 繁设置，完成项目各区块之间的人行交通缔结 图 2-1 项目整体建筑立面风格，应以“时尚”为主题，并不失“历史古都”之稳重。整体立面风格简约时尚，采用点线面与色块阴影的组合，结合不同性质物业高度差的不同，形成高低错落，明暗与色泽各异的超大体量建筑群落。 并于建筑物高区向阳面，设置项目开发商LOGO与项目LOGO，并根据各物业属性不同，进行变色与变形。在彰显项目自身属性的同时，升华开发商企业形象。 建筑物低区墙体与关键部位，可采用铭刻、镶嵌等方式，打造小型中国传统建筑符号，凸现项目“玄武湖”区域的历史人文积淀，展现项目“中西合璧”的海派建筑魅力。 项目整体建筑外立面用材选择，应秉承“科技节能”的原则，尽量采用新型保温节能建材，在降低未来使用费用与养护成本的同时，呼应市场环保要求，亦为未来市场营销提供坐点 2.2.3项目整体建筑风格建议 三、项目各部分产品力设定 3.1项目商业部分 中央路中段为整体商业中的“黄金区块”。且可通过地道与地铁连通，人流量最大。故将主力消费商业以及利润产出率最高的商业布局在此 图 3-1 3.1.1商业布局原则 而定点招商或如餐饮等辅助商业，则可布局于芦席营路、南昌路区块内，利用其强大的人流吸纳力度，完成人流的向内吸纳，提升区域商业整体的回报空间。 根据本案商业一、二层互动的特征，一、二层商业原则上竖向采取同 类商业布局。休闲餐饮（如快餐、小吃）在整个 商业内的穿插，则使每个业态形成无形的线 索，通过人流的休闲意愿，令整个商业的人 流运作起来。 于办公区、住宅区周边商业部分内，引入辅 助型生活类配套商业，以形成对该类产品功 能、价格支撑。同时，该部分为商业提供良 好消费潜量，从而形成价值的互动与相互促进 A区为主力商业区 主题定位——进行以精品总汇为外延，实现百货型业的升级与升华。将著名品牌专卖或旗舰店引入项目，根据其产品类型统一规划分区。改原有百货业态嘈杂环境与低格调现状，打造有序、优雅、高档、高人文氛围消费环境。成为南京市新新商业典范。 消费对象——公务员，高级白领及追求生活品质的消费人士． 经营范围——主要业种包括：大型卖场、化妆品、 精品钟表眼镜、高档金银珠宝、高档箱包、精品 服饰等（详细见3.1.3) 建议设置——多厅影城对楼层的高度是有一定要 求的，一般准五星标准的影院放映在6个以上并 且要求层高达到7米以上（根据放映厅的大小标准不同） 3.1.2主要业态布局 图 3-2 B区为男女POP流行街 主题定位——A区明确整体商业档次，完成整体消费人群导入工作后。B区商业部分营业主题定为带有流行趋势的时尚类专卖店。利用其商品价格大众化，个性化色彩较浓，容易吸引年轻、时尚人士眼球等特性，加速形成商业氛围。并对该区域价值、租金、销售价格形成强大支撑。该区域消费档次以中档及以下为宜，与A区精品总汇拉开客群层面，实现共荣。经营形式上以内铺的步行街为主，形成以专卖店为主的经营业态，从而达成以销售为主要去化手段之目的。 消费对象——以时尚性消费需求的顾客作为目标顾客群如学生等． 经营范围——经营品类以流行服饰、新型玩具类为主 建议设置——合适面积的内庭，作为顾客休闲、观赏，并给广场 紧密购物空间带来疏散感观空间。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看