香江湾营销思路汇报 市场研究 宏观政策概况 宏观政策概况 宏观政策概况 商品房市场 商品房市场 2010年西安市商品房新批可预售面积为183.2万平方米 竞争区域市场布局 御锦城 普华·浅水湾 振业·泊墅 龙湖·弗莱明戈 本案 翠屏湾 沁水新城 中新浐灞半岛 浐灞1号 浐灞1号 加上在售的中新浐灞半岛（竞争度：★ ）、 御锦城（竞争度：★ ）、 普华浅水湾（竞争度：★★ ） 等大型项目，区域内板块竞争十分激烈。 预计2010年浐灞区域放量将在80~100万㎡建面左右 龙湖弗莱明戈花园洋房项目（一期规划约11万平米）竞争度：★★ 建秦地产（规划中）——锦绣天下（花园洋房、小高层、高层住宅），总建筑面积约220万㎡。 竞争度：★ 2010年已知浐灞潜在供应 浐灞区域未来供应量较大，2010年起，区域内将有以下大型项目开始销售： 永坤地产项目——浐灞1号（高层），约60万㎡建筑面积。 竞争度：★ 振业·泊墅（高层住宅、空中别墅、联排、公寓）约23万㎡建面。竞争度： ★ 西安洋房产品情报 浐灞洋房产品 其他区域洋房产品 竞品个案分析 2009年年底，推出168套花园洋房产品，开盘当天销售率达90%以上，销售状况较好的为顶层（带露台）和底层（带花园）的产品，其余尾量产品也在一个月内全部销售完毕 顶层底层产品销售均价5300元/㎡左右，中间平层产品销售均价约为5100元/㎡。 浐灞半岛洋房销售态势良好，将在2010年下半年继续推出洋房产品，面积将比现有产品有所增大 竞品个案分析 2009年年底，推出7栋6层花园洋房产品，面积有140㎡、170㎡、195㎡，均有赠送入户花园（或空中花园），销售状况较好的为较小面积产品，现剩余少量195㎡，220㎡左右的大面积产品 洋房产品销售均价5200元/㎡左右，销售状况良好，但是195㎡的四室户型西安还是比较难以接受，去化较慢。 由于前期洋房产品基本已推售完毕，后期推售产品中没有规划洋房产品，竞争度不大 竞品个案分析 占地面积818亩，将规划一个100万平方米的大型居住社区。建筑类型包含别墅、洋房及高层住宅。基本将成都弗莱明戈项目照搬过来，1期项目名称香醍漫步，目前项目处于前期咨询阶段，预计5月底开始诚意认购，7月项目销售中心正式开放 平层3-5层：138-157平方米；边底跃：170-190平方米；中底跃：160-180平方米；二跃三：170-183平方米；顶跃：163-176平方米； 竞品个案分析 振业泊墅与本项目相邻，目前处于地基处理阶段，产品规划有联排别墅、空中别墅、叠拼别墅、高层。预计2010年年底推售，其中叠拼别墅与我们产品有一定的竞争力。其售楼部还在建造中，预计2010年年底对外开放，外展场已确定至东二环立丰国际楼下，目前正在装修，预计6月左右开放 叠拼别墅面积区间为240㎡~260㎡，面积较大。 桃花潭的天然水域是其重点利用的景观资源 竞品个案分析 大华曲江公园世家 2009年年初，推出4栋5层花园洋房，户型面积92-154平米，均价4800元 2010年年初，即将推出4栋5层花园洋房，户型面积155—275平米，均价约5500元 目前新推洋房产品在接受诚意认购中，4月10日开盘销售，认筹金交2万抵4万，开盘更有额外优惠。对外报价6000元/㎡的均价，预计成交价格在5500元/㎡左右，底层产品带花园和地下室，价格会更高一些 竞品分析 2010年营销工作思路 地产的经典物理学营销 三大经典力学 能力。动力。。活力。。 能力——企业形象的核心竞争力 万科：让建筑赞美生命 招商：家在，情在 复地：以人为蓝图 龙湖：善待你一生 金地：科学筑家 金科：好房子，金科造 保利：和谐生活，自然舒适 华润：与您携手，改变生活 远洋：共同成长，相伴一生 碧桂园：给你一个五星级的家 星河湾：一个心情盛开的地方 人性化 科学主义 平民视角 修辞学 香江国际中国地产 刚性能力的综合体现，综合体物业的高级别运营商，财富中心，数码大厦等物业的生命力。 香江别墅，御金台等居住物业的高端属性。 创造地段价值。演进—— 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看