同人集团/继善·枫华府第 项目08年下半年营销策划报告 二OO八年七月 湖南继善投资发展有限公司＆长沙市同一房地产顾问有限公司 本案的使命 本次方案沟通并非简单的策划方案的交流，更多的将是对同一公司枫华府第项目部团队下一步工作的的全面汇报。工作展开重点围绕当下存在的项目困惑以及基于对竞争对手深入分析与市场发展有效判断展开。 存在哪些问题？问题怎样产生的？怎样解决？支撑解决方案的依据是什么，是否具备可执行性？预计执行效果会如何？ 这将是我们的方法论。 在沟通主旨上，内容将着重以电梯小高层的推售为主，但我们的真实意愿是期望能刷新黄总对同一公司的认识，重新看待同一公司枫华府第团队的价值 在前期的多次策划沟通中，同一公司策划部已经对项目产品的核心价值-高性价比以及项目核心目标客群-年青首次置业者进行了充分说明并获得市场验证，在这些核心观念上也获得黄总认可，双方达成共识。 因此，本案不能按照传统的新盘分析与定位的思路来展开，更多的篇幅将主要解决发展商最关心的问题 什么是黄总最关心的问题？ 常规的思考模式为： 我的产品最大价值在哪里？ 我的客户在哪里？ 我该如何定价格能为市场接受同时能实现价值利润最大化？ 当前来看以上问题应当不再是最为困惑的，我们理解黄总最关心的问题也是本项目最急需解决的问题应当是销售渠道如何畅通执行，主要表现在如下几个方面： 加大来访-我们如何吸引市场客户的关注？ 阻止分流-我们以怎样的方式打击竞争对手？ 实现认购-我们怎样促成产品销售？ 一句话：同一公司在当下观望气氛浓厚，行业低谷且竞争激烈的环境下，如何在有限的经费投入下通过创新营销途径实现产品的顺利销售？ 进入主案核心，渐入佳境…… 变·革-为荣耀而战 枫华府第电梯小高层营销策略沟通 TY-同一地产顾问机构 08-07-28 市场在变 宏观经济在今年来看已经发生结构性变化 国际油价与粮食价格高涨 国内物价逐步走高，CPI连续创出新高 越南金融风暴，国内通货膨胀越来越严重 房地产行业作为国民经济最大的支柱性产业受宏观经济影响面临巨大压力 在前几年疯狂透支市场需求后市场出现急剧紧缩 同时市场中宏观调控效应显现 开发商面临成本的增加同时压力难以转移，价格上涨无力，利润空间收窄 继善投资何以应对？ 竞争对手在变 下半年，将是房地产的近身肉搏的血战 卖方市场逐渐已转变为买方市场 众多开发商甚至品牌开发商融资渠道受到限制 为求生存于自保，受资金压力加大资金回笼力度 全面放低姿态 舍弃概念包装 直接的折扣与优惠大战抢占市场客户 枫华府第如何突出重围，异军突起？ 客户群观念在变 随着沿海一线城市众多行业巨头掀起降价风潮后 市场客户购房观念发生改变 买涨不买跌的心态造成市场观望态势严重 次贷危机更让投资客户心底发憷 换房置业客户也逐渐放缓落定时机等待行业筑底成功时期 刚性需求客户也在跟风 与开发商展开博弈 贪婪的等待更多优惠 枫华府第如何坚定市场购房信心？ 如此严峻的形势面前 让我们忘掉传统的工作模式吧 变革成为热议的主题 只有认清大势 顺势而为 上下齐心 变被动为主动 方可赢得生存之机 如何迎战市场？ 第一篇 市场 2008年上半年，在房地产宏观调控政策持续加压的情况下，长沙房地产面临了前所未有的严峻考验，商品房市场出现“供升销跌”,宏观调控的部分目标已经达到，房价已基本稳定。从今年上半年各月情况来看，商品房销售逐月有所增长，总体来看，长沙房地产市场仍处于逐步恢复通道 长沙整体市场环境观察 上半年预计完成房地产开发投资约195亿，与去年同期相比增长约1040万平米，竣工面积约320万平米，与去年同期相比增长约30%，占全市固定资产投资达27%以上，商品房施工面积约3800万平米，其中新开工面积约1040万平米，竣工面积约320万平米，与去年同期比分别增长约44%、102%、9%。 上半年我市累计批准预售562万平米，同比增长57%；实现商品房销售面积348万平米，销售金额142亿元，与去年同期相比分别减少23%、0.77% 从批准预售数据来看，上半年全市商品房批准预售量大幅度增长，楼盘集中上市，岳麓区的销售面积同比下降32.65%，巨大的上市量+减弱的销售量，长沙市房地产面临着严峻的挑战与压力。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看