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江苏无锡百乐时代广场写字楼项目市场调研分析报告147P

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更新时间:2017/10/16(发布于江苏)

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文本描述
百乐时代广场写字楼市场调研
市场部-2012-02-28
目 录
PART 1 整体市场分析
PART 2 办公市场调研
PART 3 待售项目概况
PART 4 本案物业配比论证
PART 1 整体市场分析
整体市场分析
无锡写字楼市场发展历程
20世纪80年代,无锡主要走的是农村经济发展模式,大力发展乡镇企业,创造出了著名的“苏南模式”,但是存在着经济规模有限,经济结构不合理等诸多因素,因此办公市场尚处于一个休眠期,进入90年代以来,无锡人抓住对外开放的机遇,以工业园区建设为主要载体,大力引进外资、发展对外贸易,这使得办公楼市场迎来了新的发展机遇。 “九五”初期无锡市办公楼市场的市场供应和需求量较90年代初期有了不小的增长,但是依旧没有形成一个完整的细分市场

进入21世纪以来,无锡作为全国首批14个对外开放城市之一开放型经济更加蓬勃发展,对外贸易高速增长,催生了大量民营企业的诞生和外资企业的入驻,这在一定程度上也就对办公楼产生了“量”的需求,无锡整体办公楼市场供应量也逐年增加,办公楼市场进入快速发展阶段

随着“十一五”规划的实施,在我国国民经济持续高速增长的背景下,无锡经济也持续向好,GDP连续以两位数高速增长,开放型经济的快速发展,加快了企业与国际接轨,大量境外知名公司看好无锡未来的发展前景,纷纷进军无锡,推进了无锡城市国际化的发展,这也引发了对无锡办公楼的需求又一次快速增长,并且开始从量的追求向质的追求,受众多高端需求的刺激,无锡办公楼市场也开始逐渐与世界级标准接轨,众多甲级写字楼的面世标志着无锡办公楼市场进入了又一轮的高速发展期

2000年以前
2000~2003年
2004~2006年
2007年以来
整体市场分析
启动期特征总结
该阶段内主要代表项目为:天安大厦、佳福大厦,此阶段内写字楼产品品质虽然有较大幅度的提升,但是从整体看,依旧处于较低水平,与目前市场的主流写字楼产品包括本项目产品之间存在一定的差距,故在本报告中简述

整体市场分析
发展期特征总结
在该时期内,无锡写字楼市场诞生了例如华仁·逸景国际、东方广场、华邸国际大厦等写字楼项目,在硬件设施方面、户型布局、建筑形态以及智能化设施方面有明显的提升

整体市场分析
成长期特征总结
2007年以来,无锡写字楼市场进入又一个快速发展期,摩天360、红豆国际广场、润华国际大厦等一些超高层项目的交付使用和兴建,使得办公楼市场整体品质有质的提升,逐步向甲级写字楼方向靠拢

整体市场分析
未来发展趋向
整体市场分析
办公市场年度去化分析
2011年无锡办公市场的供应量 47.85 万㎡,环比 2010 年的 26.46 万㎡增加 80.84%,供应水平大幅度增加; 2011年无锡办公市场的成交量为16.85万㎡,环比20010年的22.58万㎡减少25.37%,成交水平明显下降; 2011年无锡办公市场的成交均价为8211元/㎡,环比2010年的8604元/㎡下跌4.57%,价格水平有所下降; 2011年无锡办公市场总体呈现供过于求的局面,全年新增供应项目合计约 20 个,其中供应量最多的无锡总部商务园,供应档次较高的项目有昌兴国际金融大厦、城开商务中心和长江一号,但新项目的成交情况并不如人意,由于实体经济面临较大的经济压力,投资需求以及租赁需求均处于下滑趋势是办公市场成交萎缩的重要原因

整体市场分析
办公市场月度市场表现
整体看,2011年供应集中在下半年,全年供应高峰出现在 11 月份,该月办公市场有昌兴国际金融大厦、城开商务中心、时代上河、名都汇和恒威中央领地五个项目供应办公房源,这月份供应的办公房源整体区位、项目档次均较高,在一定程度上活跃了办公市场,也是今年最后一个月份办公成交均价上涨的主要原因; 虽然今年出台的住宅限购令被认为将是商业地产最好的发展机会,但是今年的办公成交量环比却有较大幅度的下降,究其原因主要有:实体经济普遍不景气,特别是中小企业举步维艰,对于改善办公条件的需求不强烈,导致租赁市场遇冷,从而降低投资者的购买热情,其次,目前市场上可售的办公项目大部分位于商务氛围、配套发展并不成熟的地区,对于商务办公的需求明显不足,有实力的企业通常将办公地点选择在地段、配套均较好的市中心区域。
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