摘 要
广州作为国家中心城市和商贸城市，一直站在商业地产发展的前沿。本文针对广州
W 广场项目的投资、营销和运营编写商业计划书，该项目作为集写字楼、商业、交通枢
纽于一体的综合性项目，建筑面积约 8.3 万平方米，投资额约 3.6 亿元，具有较为可观
的经济价值和社会价值。编制一份客观可行的商业计划书，可以为项目的定位和执行提
供方向性的指南，同时也有助于其获得融资支持，并最终取得良好的收益

笔者在三年 MBA 课程所学习到的营销管理、财务管理、管理经济学、战略管理等
理论基础之上，根据商业计划书的写作要求，结合个人自身的从业经验，对该项目进行
了综合分析，具体包括七大部分。首先，对于项目的背景和意义、文献综述、研究目标
及方法进行阐述；其次，对项目基本概况、开发机构进行简介；然后，对于项目所处区
域的宏观社会环境、区域发展状况进行了分析；第四，对于项目所属板块的商业地产市
场进行了深入分析，以了解项目所处的竞争态势；第五，根据上述分析确定竞争策略和
市场定位，判断细分市场和目标客户；制订项目的发展方向、营销策略和运营策略；随
后，通过合理估算，确定项目的资金需求和融资计划，并进行经济效益分析，分析项目
的财务状况，作出项目投资经济评价；最后，分析项目可能遇到的风险，并制定风险防
范对策

关键词：商业地产；商业计划书；营销管理；财务分析
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