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南京市房地产市场考察研究报告43页DOC

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文本描述
市场营销部及战略投资部
2011年1月
目 录
第一部分 南京市宏观环境 4
一、南京市区位 5
二、南京市2009年主要经济指标 6
三、南京房地产住宅市场整体情况 8
四、南京市土地市场运行情况 12
第二部分 意向地块分析 15
一、汤山安基湖地块 16
二、河西鱼嘴地块 18
三、项目地块比较分析 19
第三部分 周边在售项目和土地价格分析 21
一、南京市2010年土地成交情况 22
二、可比项目销售情况 28
第一部分 南京市宏观环境
一、南京市区位
江苏省省会,面积6597平方公里,人口758.9万人(2009年),下辖11个区和2个县,详见下图。南京市内公交网络发达,现已经建成1、2号地铁线路贯穿中心城区,未来城市地铁网络将全面覆盖南京市区。沪宁等多条高速公路向周边城市辐射,同时正在规划的多条高铁线路会途经南京南站

二、南京市主要经济指标
(一)实体经济发展向好,经济企稳态势逐步显现
2010年前3季度南京市完成地区生产总值3714.23亿元,按可比价计算,比去年同期增长13.3%;2009年南京市完成地区生产总值4230.26亿元,同比增长11.5%,第一产业增加值129.18亿元,增长4.1%;第二产业增加值1930.66亿元,增长10.1%,其中工业增加值1640.53亿元,增长9.3%;第三产业增加值2170.42亿元,增长13.5%。从季度运行轨迹看,增长曲线呈上扬趋势,经济企稳回升迹象明显

(二)工业生产销售企稳回升
2010年前三季度南京市规模以上工业企业完成总产值6186亿元,同比增长29.7%; 2009年全年规模以上工业企业完成总产值6756.15亿元。从工业总产值增量看,2009年工业生产逐月放大,由年初工业总产值407.92亿元,11月份621.46亿元,增至12月份634.43亿元。全年工业总产值增长速度呈逐步回升的走势,生产状况逐步好转,显示出工业止跌、企稳、回升的全过程

(三)固定资产投资规模不断扩张
2010年1-8月,南京市完成固定资产投资约2034.35亿元,比上年同期增长17.1%;2009年全年全社会完成固定资产投资2668.03亿元,同比增长23.9%。其中,城镇固定资产投资1572.08亿元,比去年增长28.2%;房地产开发投资595.68亿元,增长17.2%。全年固定资产投资呈平稳较快的增长态势,其中城镇固定资产投资增势较强,走势较稳,房地产开发投资从年初的负增长逐渐回暖并呈明显上升趋势

(四)财政增幅再创新高
2010年上半年南京市实现财政收入561.72亿元,同比增长25.3%;2009年全年财政收入901.15亿元,同口径增长21.4 %,增幅比上月略有下降。比去年同期高出3.3个百分点。其中,中央收入实现466.64亿元,增长31.1 %;地方财政一般预算收入实现434.51亿元,增长12.4 %

(五)居民收入与支出增幅上升
2010年城市居民人均可支配收入目标为28309亿元,增长率达到11%;2009年该项指标为25504.12元,同比增长10.3%,增幅比1-3季度降低0.2个百分点。1-12月份,城市居民人均消费支出为16339.1元,同比增长8.0%,增幅比1-3季度降低0.1个百分点

(六)房地产开发投资额大幅度增长
2009年1-12月南京市房地产投资总额为595.68亿元,同比增长17.2%,住宅开发投资总额为439.41亿元,同比上升7.2%

2009年1-12月,南京市商品房施工面积4366.07万平方米,同比增长6.5%,其中,住宅施工面积3188.18万平方米,同比增长0.3%

2009年1-12月商品房、住宅的竣工面积同比出现大幅增长。商品房竣工面积1422.53万平方米,同比增长33.89%,商品住宅竣工面积1170.60万平方米,同比增长31.1%

指标
单位
2009年
累计数值
同比增长(%)
2010年
累计数值
GDP
亿元
4230
11.5
3714.23(1-3季度)
规模以上工业总产值(现价)
亿元
6756.15
3.0
6186(1-3季度)
进出口总值(按经营单位)
亿美元
337.45
-16.9
全社会固定资产投资
亿元
2668.03
23.9
2034.35(1-8月)
社会消费品零售总额
亿元
1961.58
18.8
1873.78(1-10月)
财政收入
亿元
901.15
21.4
561.72(上半年)
城市居民人均可支配收入

25504
10.3
28309(全年目标)
居民消费价格指数
%
100.1
-
数据来源:南京市统计局
三、南京房地产住宅市场整体情况
(一)供应量与成交量分析
住宅供应量和成交量在2010年4月前后呈现出截然相反的表现:在2010年4月之前,供应量明显小于成交量;在2010年4月之后,供应
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