项目前期市场调查报告
目 录
长沙市基本概况
长沙市住宅发展总体规划
长沙市房地产宏观环境分析
2007上半年长沙市房地产开发总体情况
长沙市商品房住宅消费者特征分析
本项目区域特征调研分析
本案竞争楼盘的基本分析
本项目区域SWOT分析
关 键 字：房地产板块、
数据来源：长沙市相关房地产网站、长沙市报纸、杂志、电视等大众媒体、政府统计机构公布的数据
报告时间：二00七年十月
长沙市基本概况
长沙位于湖南省东北部，是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积170平方公里；总人口601.8万人

长沙，山青水秀、气候宜人，有风景独秀“霜叶红于二月花”的岳麓山，有水洲相拥“春来江水绿如蓝”的湘江；长沙，人杰地灵、历史悠久，有在海内外享有盛名的世界第八大奇迹马王堆汉墓、千年学府岳麓书院及三国东吴简牍；“惟楚有才，于斯为盛”，在中国近现代史上长沙更涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家

长沙工业发展迅速。目前长沙已拥有长沙高新技术产业开发区和长沙经济技术开发区两个国家级开发区，并正在规划建设国家级岳麓山大学城，初步形成了电子信息、机械制造、烟草食品、新材料、生物医药等支柱产业，涌现了一批名牌产品。白沙系列卷烟单品牌销售量以及计算机终端、直燃式中央空调销售量均居全国同行业第一位；混凝土泵占国内市场销售量的60%，连续化带状泡沫镍生产能力在国际上处于领先地位。白沙、梦洁获中国驰名商标称号。湘绣、铜官陶瓷、浏阳花炮、菊花石雕、中国红瓷器等工艺产品久负盛名，具有浓厚的地方特色

长沙教育科技发达。现有普通高等院校37所，在校学生27万人，科研开发机构97个，各类科技人员27万多人，特别是在系统工程、信息工程、生物工程、材料工程等方面拥有一批高尖人才，专利申请量居全国省会城市前列，杂交水稻、银河巨型计算机、试管婴儿、遗传工程、磁悬浮列车等技术均达国际领先水平

长沙交通通讯便利。已基本形成了水陆空现代化交通体系，长沙黄花机场是国际空港，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、香港、曼谷等特大城市和地区。以长沙为中心的全省高速公路网已经形成，107、319、京珠高速等公路均汇于市区，长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一

小结：
长沙作为湖南省会城市，是湖南省的政治、经济、文化中心，也是区域乃至全国的集散中心,外来人口多、人口流动性大、经济活力强，这也决定了长沙房地产开发等都将得到全面的提升
长沙工业体系完整，教育、科技发达，这为经济的持续发展提供了强有力存在着市场细分的空间

长沙具有区位优势、人才优势等，使得城市人口、消费能力的保证，同时也为房地产的持续发展提供了强有力的保证

长沙市“十一五”城市住宅发展总体规划
1、长沙市城市发展规划方向
2、十一五长沙市住宅发展规划
3、长沙市住宅结构比例控制
根据《长沙市城市规划管理技术规定》，市区内用地分为4个等级区域：（1）核心区（核心旧城区）：湘江――湘春路－－芙蓉路――劳动路围合的区域;（2）一类用地（旧城区）：三一大道――东二环――南二环――湘江围合的区域；（3）二类用地（其他城区）：除核心区、一类地区、三类地区的区域；（4）三类用地（风景名胜区）：岳麓山风景名胜区。分用地区域类别内的项目套型结构比例，按照节约集约利用土地要求，确定如下：
规定核心区用地内，所有套型结构比例均严格按90㎡以下套型的住房面积占总建筑面积的90％以上控制

规定一类用地内，所有项目套型结构比例均严格按90㎡以下套型的住房面积占总建筑面积的80％以上控制。 规定二类用地内，所有项目套型结构比例均严格按90㎡以下套型的住房面积占总建筑面积的60％以上控制

规定三类用地内，所有项目套型结构比例均严格按90㎡以下套型的住房面积占总建筑面积的90％以上控制

另外，经济适用住房和廉租住房项目的90㎡以下的套型结构比例达到100％。对于滨水区、风光带等特定区域的项目以及重点工程拆迁安置项目的套型结构比例由市政府具体研究确定

4、长沙市住宅发展时空间布局
在保障规划有效实施原则下，对总量进行阶段分解，分为近期阶段（2006-2007年）与后期阶段（2008-2010年）

近期住宅供应量要满足960万㎡的住宅需求；后期住宅供应量要满足1440万㎡的住宅需求

近期建设经济适用住房140万㎡；后期建设经济适用房220万㎡

近期建设廉租住房4万㎡；后期建设廉租住房6万㎡

到2007年末，人均住房建筑面积达到29.7㎡的阶段目标

小结：
1、随着3+5工程全面展开，大量株洲、湘潭人口将向长沙市区集中，大大加快长沙市城市框架的拓展。对楼市的刺激作用如同散户涌入股市一般

2、随着长沙市十一五住宅建设规划的实施与加强，这将使得的长沙市的中小户型和市郊楼盘将逐渐占据市场

3、随着长沙整体城市化水平的提高，整体住宅市场的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。并且城南片区将成为长沙房地产市场的一个重要“战场”！
长沙市房地产宏观环境分析
长沙市国民生产总值分析
分析：
根据我司针对长沙市2002-2006年城市年度国民生产总值持续统计分析得出，2002-2006年长沙市城市国民生产总值增长至1790.66亿元，与去年同期相比增长14.8%。其增幅比全国快4.1个百分点，比全省快2.7个百分点;并且至06年长沙的城市化达到了56.50%,这说明长沙整体经济处于高位增涨阶段, ,且城市化率在50％-70％之间为城市化进程的快速发展阶段.这为未来房地产的发展带来了新的契机

长沙市人均国民生产总值（人均GDP）分析
1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 （美元）
分析：
根据我司针对长沙市2002-2006年城市年度人均国民生产总值持续统计分析得出，2002-2006年长沙市城市人均国民生产总值增长至27853元/人，同比增长率为13.3%，以现行汇率折算，人均生产总值已突破3764美元。以此速度正常发展预计08年长沙将有望突破4000美元大关。根据房地产发展阶级与城市人均GDP数非线性关联分析得出，2006－2008年长沙城市年度人均GDP约为3764－4000美元，因此，长沙市房地产市场将在未来3-5年内一直处于房地产快速增长阶段

3、长沙市人均可支配收
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