2017-10-06 金域中央价格策略报告 谨呈：东莞市金众房地产有限公司版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 此报告内容请贵公司法律顾问严格审核，以规避法律纠纷，及降低政策风险。项目整体概况 基本指标： 占地：约18万平米 建面：约34万平米 容积率：1.65 一期： 占地：87337平米 建面：82963平米 容积率：0.95 总户数：459 绿地率：42.2％项目一期产品概况135项目概况 地段：位于南城中心区边缘，未来发展前景较好，但目前生活配套不足，生活氛围不浓 外部环境：规划为城市花谷山体花园，自然环境较好，但政府规划存在一定风险；西面为工业区，带来一定的不利影响 内部环境：水系、地中海风情园林，可参与性强，但缺乏宏大叙势的气势 内部配套：会所、商业中心、两条商业街、幼儿园，内部配套较为完善 产品：低容积率，低梯户比，高实用率；90％以上南北通透；100％赠送面积；市场稀缺，豪宅配置。定价的出发角度 与整个项目的关系 发展商的营销目标 销售临近阶段的市场环境（整体市场的供求状况、租售水平） 周边楼盘及同质楼盘的供应和销售状况 楼盘自身客观条件：地理位置、质素、工程进度 营销战略、宣传推广强度及销售进度安排 客户取向：心理价格、首期、月供、总价、按揭成数、朝向、大小、用途、户型 解题思路 目标的重新审视 目标 项目背景 价格策略 市场分析 客户分析 下阶段营销工作重点 开盘销售开花图 策略执行明确目标是定价的基础，我们与发展商的目标沟通： 短期目标 开盘必然成功，确立市场地位 长期目标 实现较高的市场价值，借助项目一期成功，建立项目和公司品牌美誉度，为后期开发、销售服务 什么样的开盘才能成功建立影响力？ 如何通过价格确保开盘必然成功？ 如何实现较高的市场价值？ 一期开盘对后期销售将带来怎样的影响？1.项目背景分析 1.1市场分析 1.2客户分析1.1宏观调控对下半年大户型价格制约影响有限 自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上 宏观调控政策 影响及对策 6月1日前，东莞城区的各中高档大户型项目已获得施工许可证，下半年90平米以上户型的市场供给充分，此政策对未取得施工许可证的项目影响较大，但对于城区下半年中高端市场竞争格局影响较小，对南城各大户型单位价格影响有限，但客户决策周期加长，影响购买速度 加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房 关于认筹的控制，对于根据认筹情况中客户需求高低定价的超规操作提出了一定限制条件。必须将客户对于价格的反馈提前 11 1.1宏观调控对分批推售、阶段性涨价提出了限制 不得设“保留单位” 在领取预售许可证后，应将批准预售的套数进行公开销售，在售楼部张贴公布怡批准预售套数清单，不得设所谓保留单位。严禁捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等扰乱房地产市场秩序的行为 宏观调控政策 影响及对策 禁止分批推售，逐步提高价格的超规操作。通过分批取得预售证的方式或提高“保留单位”的价格来阻吓潜在客户，到时通过折扣优惠等措施推售 每套房明码标价 实行明码标价制度，在商品房销售点明示所有在售楼房的楼号、销售价格、付款方式及优惠折扣率等。 禁止标价外随意加价、价格欺诈、价格歧视等价格违法行为 对于通过阶段性涨价，促进销售的超规操作提出了限制。因此，在价格制定中可考虑适当提高表价，加大折扣力度（明折公开和暗折低调处理）； 暗折可以通过临时的书面优惠进行处理，如在某日某某吉庆时间段购房可享受多少折扣，落款日期适度提前以应对检查 12 1.1下半年将持续价格上涨，存在一定政策风险 住宅均价3181.36元/平方米，比去年同期的2767.34元/平方米增长了14.96%，基本持平去年全年的增长水平。 住宅中洋房均价2869.53元/平方米，比去年同期的2156.5元/平方米增长了33.06%，这是增幅最大的部分。 分析： 今年上半年城区市场上主力楼盘纷纷突破5000元/平方米大关有直接相关联。 城区主力楼盘均价也直接拉高了全市洋房均价，其中120平米以上户型推动作用最为明显。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看