深圳市同致行物业顾问有限公司
TOUCHSTONE (CHINA) REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD
同致行综合体项目研究
综合体的概念简介
Part 1世界城市综合体的产生
复合
单一
城市发展程度
高
城市功能
区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系
居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城
强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流
低
城市功能分区建设阶段 (二战前)
郊区化发展阶段 (二战后---70年代)
城市功能组合发展阶段 (70年代至今)
随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式城市综合体概念——“城中之城”
城市综合体的六大功能组合
三项以上功能空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体
城市综合体
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”
城市综合体是三种以上城市功能相互依存、相互助益的能动关系，具有多功能、高效率的特征城市综合体功能空间的构成元素
办 公
居 住
酒 店
零 售
娱 乐
文化艺术
公共及市民设施
会 议
服务和便利性零售、生活化和娱乐化的零售
餐厅、酒吧和俱乐部、电影院
表演场所 、博物馆、宗教设施、雕塑及绘画
市民及教育 交通及运输
休 闲
停 车
公园及休闲设施、码头设施、运动俱乐部 溜冰场
构 成 元 素
办公、会议、展览及商务活动
高层住宅、公寓
星级酒店、主题酒店及高端餐饮
地下停车、地面停车
会议设施、接待设施城市综合体与单功能物业对比
与单功能物业相比，城市综合体具有复合性、多样化、体验性、总投资大、投资风险小性等特点城市综合体核心要素
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选址是项目成功的基础
规模大小与当地 经济水平相关
其与项目内部开发目标和外部市场情况相关
认清企业开发目标及资金水平、市场情况，确定项目租售比
难点所在
核心要素
中国城市综合体代表模式研究
Part 2中国城市综合体犹如雨后春笋，发展势头强劲，截止至2011年11月，全国各地已建和规划中的城市综合体项目超过1000个，建筑体量超过20000万平方米

中国城市综合体迅速扩张我国六大城市综合体代表模式
城市综合体代表模式
万达模式
SOHO模式
大悦城模式
鲁商模式
凯德模式
华润模式
单一产品线：万达广场
单一品牌线
单一产品线：SOHO
单一产品线：大悦城
单一品牌线：银座商城
复合品牌线
复合品牌线：凯德MALL、凯德广场、来福士广场
复合品牌线：万象城、五彩城、欢乐颂、新一城
主要分单一品牌线与复合品牌线两种六大城市综合体代表模式选址
覆盖全国（集中在城市中心与区域中心）： 万达模式、华润模式、凯德模式 一二线城市中心： 大悦城模式 二三线城市中心与区域中心： 鲁商模式 北京、上海市中心： SOHO模式
城市综合体的选址主要集中在城市中心与区域中心位置六大城市综合体代表模式规模
城市综合体规模从一线城市向三线城市逐步递减
一线城市
二线城市
三线城市
代表项目
深圳华润中心 北京朝阳大悦城 广州白云万达广场
开发体量
深圳华润中心 体量：55万方 北京朝阳大悦城 体量：40万方 广州白云万达 体量：56万方
郑州万象城 沈阳万达广场 杭州来福士广场
郑州万象城 体量：40万方 沈阳万达广场 体量：37万方 杭州来福士广场 体量：39万方
洛阳万达广场 东营银座城市广场 镇江万达广场
洛阳万达广场 体量：11万方 东营银座 体量：25万方 镇江万达广场 体量：41万方
开发体量：40-56万方
开发体量：37-40万方
开发体量：11-41万方六大城市综合体代表模式驱动功能
主要以商业驱动模式为主，只有SOHO为商务驱动模式
城市综合体代表模式
万达模式
SOHO模式
大悦城模式
鲁商模式
凯德模式
华润模式
产品线：万达广场
商业驱动模式
产品线：SOHO
产品线：大悦城
品牌线：银座商城
商务驱动模式
产品线：凯德MALL、凯德广场、来福士广场
产品线：万象城、五彩城、欢乐颂、新一城
复合驱动模式
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