锐意浑南正达红阳项目营销思路 沈阳 · 世创 2006年6月 目录 宏观环境 区域市场 竞品分析 项目概况 目标客群 项目包装 推广策略 一、宏观环境 国家政策 “国八条” 抑制房地产价格过快上涨，加强对房地产市场的宏观调控。 “国六条” 有关税收、信贷、土 地政策等8项“硬指标” 具有更强的强制性和 操作性 调控力度加强，政策更有针对性 ★ 打击炒房（未住满两年交易全额计税、期房禁止转让），打 击炒地，保证中低价位、中小套型住房供应，严肃查处违法违规销售 “国八条”－－稳定房价再出组合拳 对投机型消费起到抑制作用，使市场更为稳定健康的发展； 使消费者产生降价的心理预期，选择执币观望或更为谨慎 国六条，八项措施调控楼市 ★ 90平方米以下住房须占项目总面积七成以上。 ★ 个人住房贷款首付比例：不低于三成 中低价房加温――从土地供应到楼盘开发，政策都在向中低价“靠拢”。 调整住房结构――“限比重”、“限面积”、“限价位”的三限政策 沈阳市房地产现状 商品房价格：涨幅放缓，将继续平稳增长。 土地供应：二环内土地供应逐年减少，城市往外扩张。 土地价格：购置土地大幅增长，土地价格不断攀升 地产本身的滞后性，虽然目前受新政影响不大， 但会有持续的影响力。 房价：保持平稳、消费信心逐渐增强。 产品结构：中小户型、中低价格住宅产品是主流 国八条 国六条 二、区域市场 从环境看浑南 从政策看浑南 从产品线看浑南 从环境看浑南 以浑河自然环境优势为天然屏障，是中高档住宅的原生沃土 人居风景线 河畔新城、浦江苑、假日伊丽雅特湾、 在水一方、塞纳 家园、左岸慧晶、 东方威尼斯、沈阳中国女人街、金水 花城、SR新城、亿丰广场、新世界花园等一大批风格迥 异、各领风骚的商品住宅房地产开发项目，沿浑河两岸 林立 沿岸景观楼盘的持续热销，本案作为一线 江景的代表楼盘，前途乐观 从市政利好看浑南 “大浑南” 总投资40亿元，打造活力“大浑南”，建设一流生态环境进行基础设施建设。 城市建设 地铁二号线于06年下半年开工，浑南板块， 进一步走向成熟。 奥体中心落户浑南 由城市边缘转换为城市中心区域 从产品线看浑南 目前形成三大板块－－浑河桥板块，富民桥板块，长青桥板块 110㎡以下－－后续产品的主力户型，销售速度较快，以控制总价， 减少市场抗性； 110㎡以上－－（中大面积户型）遭遇销售瓶颈，消化速度慢； 营销手段－－日趋成熟，开发商开始意识到营销推广对项目销售 的重要性； 单价升幅不大，购房者消费力低于区域市场期望要求 房价水平及代表性楼盘 整体均价（住宅）：3500－4000元/㎡, 沈阳市房地产信息中心统计数据显示，05年浑南新区房价已跃居全市第三位。 代表性楼盘：河畔新城、东方威尼斯、沈阳·中国女人街(商业)、浦江苑等 未来发展态势预测 景观资源的逐渐减少，沿岸楼盘日益稀缺。 大户型比例减少，中小户型占主导地位； 短时间内，大面积户型仍存在市场抗性； 长期来看，受国六条影响，大户型价格将有所攀升； 政策利好明显，作用持续发挥。 初级的营销推广及操盘手段将退出市场，竞争升级 结论 环境资源日益稀缺， 临水楼盘潜力无限！ 三、竞品分析 竞争在哪里 本区域 竞争激烈。目前浑南常住人口为35万，在建项目 超过20个，市场供应量巨大 本项目，规划1429套，但仅靠本区域也很难消化 样本一：河畔新城 华新国际集团开发，是整个板块乃至浑南区域仅有的既实现价格的提升又 实现大面积户型的成功推出的楼盘；良好的品牌效应。 项目现推出的四期产品以大户型（130㎡）以上产品为主，价位在4700- 5700元\ ㎡之间，户型面积区间为96—290㎡，目前主力户型为132—170 ㎡，由于前期开发品牌的成功建立及产品品质的优化，140以下的户型销 售状况较好； 四期有16栋多层/小高层约12万左右的货量推出市场，去货量相对理想， 由于楼盘户型面积、总价及市场的现状需求以至项目必须进行中长期销售； 区域内的样板楼盘，项目的直接威胁者。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看