易居中国 克而瑞信息技术有限公司 南京公司 二〇〇九年一月 2008年南京房地产市场解读及预测 第一部分、房 地产宏观背景 国家宏观经济及政策背景 南京宏观经济走势情况 南京房地产开发投资情况 基本框架： 第二部分、南京 2008年房地产市 场现状分析 土地市场 商品住宅市场 第三部分、南京 未来房地产市场 走势预测 未来宏观基本面预测 周期理论下的房产走势基本预测 未来房价走势预测 经济基本面不支持房地产行业短期回暖 国家宏观经济及政策背景/经济基本面 政策重心转向抵御国际经济衰退冲击 扶持房地产成为保经济增长重要一环 在国际经济环境进一步恶化的背景下，扩大国内投资、增加居民实际收入以促进内需也就成为我国当前抵御出口减速给宏观经济造成冲击的主要手段。 政策重心转向抵御国际经济衰退冲击 十七届三中全会上提出，将采取灵活审慎的宏观经济政策。11 月 5 日召开的中国国务院常务会议进一步明确了未来一段时间内我国将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，会议上同时明确提出了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，据初步匡算，十项措施将在 2010 年完成 4 万亿元的投资。 十年后重提积极的财政政策和适度宽松的货币政策 国家宏观经济及政策背景/政策面 11月份,我国国房景气指数为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点,这是该指数连续第12个月回落。国房景气指数在从08年 3 月份迄今的 20 个月里，呈现出倒 V 字型的发展走向 国家宏观经济及政策背景/市场信心面 2008年1-3季度南京市完成地区生产总值2781.60亿元，按可比价计算，比上年同期增长13.0%。虽然高于全国水平，但与前几年增幅相比，有明显的下滑 南京宏观经济/GDP走势——增幅有所下滑 2008年1-11月，全市城市居民人均可支配收入达到21330.80元，比去年同期增长13.7%。今年以来，全市消费品价格指数在年初高位开局后逐步回落，涨幅从一季度的8.3%、上半年的8.1%，降至1-11月的6.5% 南京宏观经济/居民购买力——人均可支配收入涨幅趋稳，物价逐步回落 最近国家出台了贷款利率下调、准备金率下调等政策，宏观调控政策有所放宽。08年11月末金融机构贷款余额达到7324.06亿元，比年初增长15.6%，贷款规模比去年同期多出1025.9亿元，比10月末增加165.86亿元。11月份全市金融机构存款余额出现增高，11月末为8569.94亿元，比上月末增加186.09亿元，比年初增长20.1%。储蓄存款2439.46亿元，比上月末增加55.42亿元，比年初增长21.3% 南京宏观经济/金融支持——流动性具备 2008年1-11月房地产开发投资额达到453.93亿元，相比去年同期增长8.6％，增速比上个月下降6个百分点，增幅低于江苏省的水平，低于去年同期水平（34.6％）。投资增幅连续回落，表明持续低迷的市场会逐步减弱开发商投资的力度。在较长一段时间，房地产开发投资增幅将继续回落 南京房地产开发投资/总体投入资金增幅情况 2008年1-11月住宅开发投资保持高速增长，同比涨幅达到25％，高于去年同期水平；办公投资增幅上涨，同比增长11.2%；商业投资的增幅较为稳定。住宅投资依然是主流，占到81％ 南京房地产开发投资/房地产主体分析 南京各项房产先行指标继续保持增长，1-11月住宅施工面积达到2991.46万平方米，同比增长10.8%，低于去年同期增幅（12.2% ）；累计竣工面积为528.64万平方米，同比增长70.3%。但从今年以来走势看各项先行指标的同比增幅下行趋势明显，未来这种趋势将继续。 从施工面积与竣工面积之比看到，呈现不断下滑的趋势，截至11月为5.65，远低于去年同期水平(8.7)，表明开发企业市场信心不足，放缓开发进度。 南京房地产开发投资/施工、竣工面积分析 1、国家宏观经济基本面不支持房产回暖，但房产、金融等政策正在逐步放宽。 2、南京宏观经济各项指标保持增长，但有所减缓，同时居民收入增幅减慢、物价高企一定程度上弱化购房需求。金融政策的逐步放宽，货币流动性初步具备。 3、通过南京房地产开发投资多种指标分析，南京房地产市场开发信心趋弱 背景小结 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看