开协项目营销战略提案
国邦房产营销 2012年5月
第一部分：宏观政策下楼市走向 第二部分：项目整体开发战略思考提议 第三部分：项目自身定位思考
第一部分：宏观政策下楼市走向
1： 在中央去年相继出台的“国八条”、存贷款基准利率上调，限购令等一系列严厉的楼市调控 政策下，楼市整体趋缓。全国投资开工增速回落，成交量低于往年同期均值，价格持续下跌但是跌幅趋稳。 2： 2012年中央坚持调控不动摇，促进房价合理回归，但是调控政策“有保有压”，首次购房贷款得到鼓励，普通商品住房的开发贷款支持力度提高。整体价格稳中有降，成交量回升有限，库存压力仍在高位。
结论： 经过20111年至2012年楼市调控，政府稳定房价的目标已基本实现，楼市触底，根据房地产发展规律，从2013年上半年到2014年，将是中央及地方政府对楼市调控逐渐松绑的阶段，在可预期的未来，楼市将进入稳定、均衡发展的轨道

第二部分：项目整体开发战略提议
本项目中心策略——“培土生金” 即通过打造整个创智产业园商业街的现代时尚商业氛围，完善成熟配套，聚集繁华人气，从而提升本项目所在片区内的商业价值和溢价能力，以利于本项目的去化。
参考样本
一：“合纵连横”整体开发战略 鉴于本项目只是整个创智产业园中的一部分，为了整体提升项目所在区位的价值，我司建议争取政府牵头，约集其他开发商，实行“合纵连横”战术，统一规划商业街模式，打造特色时尚前卫商业街区，避免各自为政的开发局面。
二：政府政策支撑 在“培土生金”的发展策略基础上，我司建议： 1，协调政府部门引进创意、文化产业。 整个创智产业园的规划建成具有多重价值。大量增加就业机会，引进技术人才，提升区域价值，促进区域整体经济增长。例如：文化创意设计企业；数字网络技术企业，国际化策划推广企业等

2，与政府协调，整体规划周边环境。 可以沿河道绿化规划出多处景色各异小型公园、滨水建筑，能积蓄人流量，打造特殊标志性人文景观，使得周边环境成为整个创业园特色景观的一部分。
项目北部南部均有河流穿过，可考虑打造水岸风情，水上凉亭，水边酒吧，特色小桥，水景景观打造，灯光等，将河流及周围绿化资源充分应用，既可为观光景观，也可以成为整个项目本身的一大亮点。
3，由政府主导，整体规划整个街区风格极其定位。 由政府主导定位商业街区风格，有利于提升整个街区的档次，避免鱼龙混杂降低档次的格局出现。
4，与政府部门协调公共设施规划。
停车空间规划
公共活动空间规划
5，众开发商向政府争取税收、信贷、等方面的政策扶植，以利于项目的开发销售。 整个创智园项目引进高端创意企业，大量增加就业机会，提升项目板块价值空间，促进区域经济发展，是政府大力扶持的产业，开发商可与政府协调税收、信贷等诸多优惠政策。
三：本项目最终目标 环境改造入手，商业提升区域价值；高档酒店式公寓获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化。
项目整体分析（一） 1：本项目位于吴淞江南路与景王路交汇处，北临昆山城市主干道震川东路，周边有绿地21新城，阳光水世界，中航城等系列优质楼盘，具备一定的人气。 2：同时，项目周边没有成熟特色时尚的商业街区，这对本案项整体打造是一个难得的契机。 例如：黄河路商圈，是传统性质偏重的休闲美食街区，但是店面格局品质不够，内部鱼龙混杂，没有足够停车场，使得其整体档次不高。
本项目整体定位
项目整体分析（二） 3: 纵观昆山，三大繁华商业街区，人民路，北门路，柏庐路，而这些都是较为传统的商业街区，同时位于城市中心，北部等，而城东没有相对知名成熟的商业街区。 4：昆山没有统一的，有国际特色的商业街，这为本案打造个性国际商业街区排除了竞争基础。
5：项目建成后，写字楼数量众多，在一定的层面上吸引更多的人气。 6：因为本案距离城市中心有一定距离，所以本案“培土生金”方案重点在于打造特色牵引型，到达型商业街。例如：北京三里屯，南京1912，上海新天地，深圳海上世界等目的性很明确的概念引进。
上海新天地
北京三里屯
南京1912
综合本项目整体区位分析： 我司认为：“合纵连横”整体规划战略之——特色商业街区应该具备以下几个条件： 1，拥有独特的魅力，具有到达性，牵引型，使得人们一提到某一事物脑子里第一时间出现项目所在地街区。就像提到烤鸭第一时间想到北京全聚德。一提到东京就想到六本木……
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