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银泰地块商业中心项目前期定位报告39p市场调查分析

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更新时间:2017/10/9(发布于广东)

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文本描述
2012年7月
银泰地块前期定位报告
目 录
PART1 本体与区域研究 PART2 市场分析 PART3 项目定位
PART1 本体与区域研究
东2.5环,二仙桥理工大学片区,建设路商圈第一辐射区,价值洼地特征明显
项目区位
项目位于城东2.5环,二仙桥东路与杉板桥路交汇处,对面为成都理工大学,区域现状面貌较为落后,现阶段房地产开发热度不高,但位于建设路商圈的第一辐射区和北改题材影响区,万达等一线房企意向进入,价值洼地特征明显

用地指标
用地指标: 项目占地面积:93亩 容积率:4 总建筑面积:24.8万㎡ 限高100米 评价:基本用地指标为区域市场主流水平

地块四至
东侧:紧邻银泰商业地块,毗邻二仙桥东路,成都2.5环(年底通车),环线主干道; 南侧:临靠杉板桥路,对接中心城区的主干道,东距东区音乐公园1公里; 地块内部: 目前地块内有一条宽约8米河流,且地势高差约3-5米,内部含有部分待拆迁房屋;
本 案
银泰 商业
项目周边交通路网便捷,有二环路、建设北路、二仙桥东路、沙板桥路等贯穿其中; 公共交通畅达,有7路、20路、36路、112路、113路、180路、535路、532路、537路、540路、402路、502路、8路等10余条公交线路; 临靠地铁7号线(十里店站)

交通条件
项目毗邻地铁7号线,公共交通便捷,整体通达性较好
配套环境
教育医疗配套完善,餐饮娱乐等基本生活配套落后,档次偏低,大型集中商业主要依托建设路商圈,本案紧邻的银泰商业呈现后有望成为区域商业中心
教育与医疗配套较为完善,主要依托理工大学强势教育配套。 教育配套:成都市华林小学、成都理工大学、南华实验学校、二仙桥小学等; 医疗配套:同仁医院、成华区保和社区卫生服务中心、成华区二仙桥社区卫生服务中心等。 区域目前商业配套缺乏,主要依托建设路商圈的强势商业配套。建设路商圈发展已十分成熟,未来扩张势头不可阻挡;而本案所在二仙桥板块势必是第一承接区 本案紧邻的银泰商业打造对项目意义重大,有望将片区提升为区域商业中心

区域规划
成华区“1413战略”规划——项目位于成华区“二环路现代服务业发展核心”区域,依托“建设路商圈和东2.5环”两大引擎支撑,必将迅速成为城东又一新兴板块

区域规划
“北改”规划——本案位于“新成华大道创意总部商务功能区”,加之“建设路商业休闲功能区”的逐渐形成,将给项目直接带来发展机遇,同时伴随区域房地产发展的逐渐成熟,商务人群增多,区域配套升级及完善,直接为项目提供更多的客户资源

项目地块条件比较优越,位置显赫、交通便利、有一定配套基础、规模适中、指标合理、区域有较大发展潜力,有望成为城东新区域中心; 现阶段处于房地产开发两轮热潮之间的空档期,开发热度不高,区域价值一定程度上被市场低估,价值洼地的特征较为明显,一旦有强势题材介入予以引爆,有可能出现价值井喷的局面 ; 建议作为现阶段获取开发用地的重点对象考虑

小结
PART2 市场分析
板块研究
根据本案所处区位属性,我们重点研究以下三大板块:
二仙桥板块 本案所属区域 建设路板块 品质和价格天花板 昭觉寺板块 重点参照板块
建设路板块
区域目前典型在售项目有保利康桥、九龙仓御园和融锦云湾,在售主力面积区间集中在70-90㎡和110-150㎡的户型,均价都在10000元/㎡以上,主力总价在80-150万元,受总价限制,项目月均去化量均较低

(备注:月均去化选取2012年1-6月数据)
基本概况:板块在售住宅项目以110-150㎡的大户型为主,单价在10000元/㎡以上, 月均去化均较慢;板块项目售价为本案参照的天花板价格

备注:保利康桥、御园、融锦云湾2011年1月至2012年6月供销存数据 从供应情况来看:板块目前供应较大为130-150㎡户型,其次为70-90平米户型;从销售情况来看:成交与供应基本一致,成交量较大的也为130-150㎡和70-90㎡的户型

产品特征:板块主力供销面积集中在70-90㎡和110-200㎡户型
建设路板块
外立面及园林:以Art deco风格为主,无明显差异化
建设路板块
客群情况:板块客群以品质刚需和改善型客户为主。 客户以老城东客户为主,部分周边工作的收入较稳定的人群,看重区域配套和交通。购置目的存在一定的分化,建设路腹地以首置、首改客户为主,以保利康桥为代表的泛建设路区域凭借稀缺河景资源,改善型及享受型客户占绝对比重

区域市场:建设路板块房地产发展已十分成熟,板块价值和居住品质感都已广泛认可 从2007年起建设路板块在万科、龙湖、首创等品牌开发商的带领下区域价值急剧爆发,奠定了其在成都楼市的重要地位。2011年起,随着协信、招商、保利等大腕的抢滩入驻,建设路板块再次成为成都房地产市场的聚焦点之一。目前区域配套十分完善,区域价值已被广泛认同,目前区域主要以改善型何享受型客户为主,区域住宅售价已突破10000元/㎡,如九龙仓御园、保利康桥等高端住宅产品。
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