吉祥?凤凰城” 整合营销推广建议 二零零六年六月 我们的理念：为客户用心服务，应该放进五种东西——智慧、激情、思想、勇气和身体. 我们的信心——天橙地产之实战.执行优势 ●服务广奥/长奥/万科原班底武汉操刀 ●一群在广州的湖北(武汉)人全情投入 ●全国资源平台1+12关联集成模块支持 我们的计划——本次提案“六步沟通法” 1、荆州市房地产市场分析 2、项目分析 3、目标消费群的定位和分析 4、定位与推广策略 5、营销组织与管理 6、销售代理责权 第一部分 荆州市房地产市场分析 洞察需求 市场分析说明 一、荆州城区规划及经济状况1、荆州市中心城区共分为荆州区、沙市区和开发区，现有人口63万人，居住水平达到人均建筑面积24.45平方米，人口自然增长率4.3‰；2荆州市整体经济情况在湖北省处于低水平发展，中心城区的大部分企业，因效益问题而改为居住用地；3、消费结构：因人均可支配收入增长缓慢，住房需求受到抑制，荆州城区的大部分购房需求集中在自住上，投资比例比较小； 2006年荆州楼盘导购图 二、2006年荆州房地产市场统计数据 三、2006年荆州即将开盘楼盘 四、荆州市城区房地产市场分区与走向 1. 楼盘分布：荆州市城区楼盘主要集中在沙市区，北京中路、北京东路、北京西路、荆沙路、江津中路、江汉北路、荆州城东门外、南环路、长港路、塔桥北路等地段； 2. 整体局面：因用地范围内的相关配套等问题，使得整体开发呈现出：以相关配套为集中点，小盘聚集；大盘地段稍偏远的局面； 3. 房地产市场走向： a. 房地产开发规模大幅增长：2005年荆州市房地产完成投资12.19亿元，比上年增长 27.8%，其中住宅建设投资7.53亿元，比上年增长81.4%。房地产开发项目46个，用地面积1913亩，其中住宅施工面积109.81万平方米，比上年增长54.1%； b. 商品房销售“价升量减”：2005年商品住宅销售均价1395元，比上年增长18.32%：商品 住宅销售32.61万平方米，比上年下降10.31%；商业用房销售2.97万平方米，比上年下降20.16%。 c. 商品房空置面积大幅增长：2005年商品房空置面积达到16.79万平方米，比去年同期增长73.1%。其中住宅空置14.46万平方米，同比增长57.5%， d. 根据统计部门和其他相关部门提供的资料，2006年荆州市中心区房地产开发规模预计将达到192万平方米； 五、荆州市房地产发展趋势小结： a. 荆州的房地产市场以顺弛太阳城进入为价格分水岭，上涨的幅度现已接近普通购房者的上限，06年整体均价基本上达到1500元/㎡以上，从荆州人的消费水平来讲，价格已经成为制约房地产市场发展的头号因素； b. 结构性失蘅：2005年荆州市空置的房屋大多是中高档房，而针对中端客户的房源十分紧张，户型设计上也很难满足荆州人偏大户型的心理需求； c. 持币待购：新盘量的增大，多选择性刺激了购房者观望的态度，加上国家宏观调控和开发商之间的竞争，更促动了消费者的观望心态； 六、分析结论——我们的优势 我们进入荆州多年，服务过多个地产品牌有丰富的经验，有丰富的客户积累，而且对市场有独特、独特的洞察力，以及对不同项目不同的理解力。 第二部分、项目分析 一、项目基本情况 1、 吉祥?凤凰城位于荆州城南经济开发区内，地处荆州大学城内。毗邻长江大学，与荆州职业技术学院仅百米之遥，而与荆州艺术学校和荆州工业学校分校一墙之隔，护城河饶项目东侧而行。连通护城河之后，可以快速到达荆州最繁华的市中心，随着城南经济技术开发中心的建设和荆州大学城的建设项目逐步完成，吉祥?凤凰城可成为荆州最具有升值空间的项目点，而且可以成为荆州最为繁华的另一城区。 2、距离凤凰城2公里以内的主要单位： 长江大学（3000），荆州市荆州区中级人民法院，荆州职业技术 学院（900），荆州艺术学校（65），荆州工业学校分校（25），荆州 市荆南高中（100），荆州市血吸虫预防控制所（41），天河寺武术学 校（25），梅园小学（20），荆州市动物检疫站（40），长江水文（在 建中），天朝装饰，梅园中学（35） 周边学校林立，更有长江大学比邻而居。人文环境优越。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看