凤鸣花园整合推广策划二次报告 杭州博思堂 2010.09.16 生活， 缘来如此 ﹃第一章 ﹄ 前次竞标报告双方达成的共识 项目界定 未来巢湖市场品质楼盘规则的设定者和引导者； 锦天品牌在巢湖市场价值实现的发力点 项目目标 企业目标 成为巢湖市场高端楼盘的价值地标和品质地标； 成为芜湖锦天品牌进入巢湖的主要驱动力 塑造锦天品牌的明星项目； 奠定芜湖锦天在高端市场的领导者地位； 进入在售楼盘售价第一集团军； 传播锦天品牌文化内涵 ﹃第二章 ﹄ 博思堂对于目标的理解 成为巢湖市场高端楼盘的价值地标和品质地标； 塑造锦天品牌的明星项目； 奠定芜湖锦天在高端市场的领导者地位； 进入在售楼盘售价第一集团军； 传播锦天品牌文化内涵 项目价值是否支持？ 价格壁垒如何突破？ 锦天品牌起势良机何在？ 项目形象如何打造？ 品牌文化如何导入？ ﹃第三章 ﹄ 博思堂给出的解决方案 ﹃第三章 ? 第一节﹄ 本体研究 项目价值是否支持？ 成为巢湖市场高端楼盘的价值地标和品质地标 位于巢湖新老城区交汇处，未来城市中心 本体界定：稀缺土地资源、多元化产品、创新人居大社区、未来城市商业新中心，符合高端楼盘价值地标和品质地标占位要求 多元业态分布，低容积率下的创新人居社区 社区周边生活配套较少，未来城市商业新中心 ＋ 本体研究 ＋ ﹃第三章 ? 第二节﹄ 市场研究 价格壁垒如何突破？ 进入在售楼盘售价第一集团军； 市场研究 ——近几年市场环境 10年7月巢湖市区住宅成交均价:4053元/平米，比09年底上涨了672元/平米。 最高的项目均价突破4600元/平米，市场整体集中在3600~4200元/平米区间内 巢湖房地产业起步较晚，最近几年飞速发展，房价上扬速度较快 市场研究 ——上半年市场环境 巢湖楼市1-8月成交套数表，4月17日新政以后成交量开始逐渐减少，8月明显回升。进入9月沿承了8月末的销售佳绩，几乎已经完全走出7月有价无市的局面，进一步呈现回暖态势 政策调控对楼市存在影响力，刚性需求不可忽视 市场研究 ——上半年市场环境 巢湖市区住宅成交均价走势图，从1月到5月巢湖楼市住宅成交均价一直往上涨，但到6月开始，巢湖房价走势处于不稳定态势，但依然维持在3800元/平米以上的高位 房价维持高位运行，震荡上升 巢湖房地产业起步较晚，最近几年飞速发展，房价上扬速度较快 市场界定：行业发展迅速、刚性需求不可忽视、房价高位运行、震荡上升，市场大环境有可能实现价格壁垒突破 政策调控对楼市存在影响力，刚性需求不可忽视 房价维持高位运行，震荡上升 ＋ 市场研究 ＋ ﹃第三章 ? 第三节﹄ 客户研究 价格壁垒如何突破？ 进入在售楼盘售价第一集团军； 客户研究 ——目标客户定位 目标客户定位：自信、事业有成、尊重传统文化、诚恳、谨慎、富有智慧、重视家庭和睦 市区二次置业 乡镇人员进城 外地打工回乡 小部分投资客 ＋ ＋ ＋ 客户研究 ——目标客户描述 ◎ 特征：35岁以上，政府机关、事业单位的中层以上管理者，社会主流声音。至少有一处置业，一般为单位分配的住房，价格承受能力有限。私密性要求高，带一定投资保值目的。 ◎ 需求关键词：私密、升值 1、市区二次置业——1）从政人员 客户研究 ——目标客户描述 ◎ 特征：35岁以上，企业中层以上管理者，经常全国各地出差，有自己的价值标准，对于置业精打细算，不会盲目跟风，而是会自己实地考察、认真对比后再做出自己的判断。 ◎ 需求关键词：见多识广、有自己的标准、精打细算、实用性 1、市区二次置业——2）管理阶层 客户研究 ——目标客户描述 ◎ 特征：年龄层次分布较广，私营、个体业主，对住宅内外环境要求都比较高，重视小区安全。与政府关系密切，对政治趋势比较敏感，有自己的生活圈子和常去的场所。购买力强，对单价不太敏感，对大牌开发商青睐。 ◎ 需求关键词：安全、与政府关系密切、购买力强 1、市区二次置业——3）私营业主 客户研究 ——目标客户描述 ◎ 特征：45岁左右，随着子女进城工作而搬迁至城市居住。受传统文化影响深，推崇巢湖的历史与人文，重视后辈的教育。接触信息渠道有限，相信亲戚朋友推荐。家产普遍有限。 ◎ 需求关键词：传统、口碑传播、家产有限 2、乡镇人员进城 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看