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上海华漕镇闵北路项目前期定位报告71PPT

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资料大小:5771KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2017/10/1(发布于上海)

类型:金牌资料
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文本描述
上海/华漕 华漕镇闵北路项目前期定位报告 2012/6 项目核心问题研判 项目核心目标 本案作为闵行区北部重要门户及金丰社区居住核心,区域形象一直是区域发展的重要瓶颈 项目目标解析本案需要在区域限制、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点! 区域限制 作为北青公路以北区域内的商用型物业,寻找切实可行的发展方向,实现项目价值最大化 开发商利益 区域内住宅开发早期发展迅速,但闵北路商业氛围匮乏, 主要形式以小型零售店为主 市场现状 如何克服目前市场现状,在满足开发商利益的情况下实现本项目的利益最大化? 项目面临问题解析本案在操作中需要翻越三座大山:区域突破、形式创新、产品塑造 区域突破 形式创新 产品塑造 区域“发展瓶颈”所带来后遗症如何医治? 如何解决区域外商业及工业区对本案产生的客户截流现象? 片区商业形式单一,消费人群外溢,项目配套型商业价值如何体现? 片区内部商业如何创新,力求满足区域及项目内部需求? 传统的研发型办公楼不适应项目发展的情况下,寻找项目发展新模式? 塑造工业配套型商业模式,以满足市场及项目发展需要? 项目市场分析 寻找 客户 分析 客户 迎合 客户 微观市场研究的出发点 以需定产,在规避风险的基础上,实现投资回报最大化! 1、区域概述 闵行区北部,东与长宁区和龙柏街道相接,西与青浦区相连,南与七宝镇相邻,北以吴淞江与嘉定区为界; 属于上海外围区域 2、项目整合分析 土地用途:商办用地物业形态:1-3层为商场、4-12层为办公或商业用房 项目位于华漕镇商业中心发展规划中的核心位置 本案 闵北工业区概况 闵北工业区主要内资实体企业 闵北工业区概况 闵北工业区主要外资实体企业 工业区内没有规模型企业,没有附属的小型企业产生;目前区域内均为生产基地型企业,这些企业的办公场所都设置在生产基地内 工业区内没有对办公楼物业的稳定需求 金丰国际社区概况 金丰国际社区经过多年的发展,已经形成了一个的成熟别墅与高级公寓区。 租户大多以欧美外籍人士和中国港澳台地区人士为主,一般是周边国际学校的管理人员、学生家长,以及在古北、虹桥上班的外资公司高层。 区域内的租金一般在5000-10000美金/月之间,租户4000-8000美金/月的住房补贴指导着租赁价格 金丰国际社区概况 金丰国际社区别墅及公寓一览 近两千户住宅内的国际居民具有强大的高端商业消费能力与需求 国际学校区概况 本项目周边紧贴上海美国学校、上海英国学校、上海新加坡学校、上海韩国学校等4所外籍学校与上海台商子女学校。 近几年,上海的国际学校生源一直在以20%以上的速度递增,本项目周边的5个学校的规模与教师数量均在不断扩大。国际学校所有外籍教师均可享受学校的住房补贴,多数普通教师的每月的住房补贴额度一般在3000-6000元之间; 各国际学校的一般不配置教师宿舍,外籍教师大多自行在外租赁房屋居住 国际学校区概况 国际学校规模与教师数量 目前区域内国际学校的外籍与台湾地区教师人数近400人 ,为稳定的酒店式公寓需求客群 商业现状 区域内的商业主要集中在北青公路的南侧,即国际居住社区范围内,而北青公路的工业区内商业几乎空白,所以本案的业态定位将直接影响本案未来商业运营的客流导入问题 商业现状 以生活配套为主的社区型商业 汉堡王、papajohes比萨、 华岛咖啡、星巴克 克里缇娜美容、west美发 上海银行、正章干洗 联华超市 …… 商业现状 华漕镇中心的零售型商业 大润发、家得利超市 联华超市、迪信通、光大通信 麦当劳、东北饺子馆、湘里人 家土菜馆、重庆鸡公堡、国大 药房、惠友网吧、宝岛眼镜、 佳茗美发、航天证券 …… 商业现状 餐饮、娱乐型商业 四季王朝大酒店、梦亭宾馆、 繁兴浴场、东方网点、快客、 乐港茶餐厅、馨田湘菜馆、 九州通大药房、舒美佳超市、 真依快足浴 …… 商业现状 区域内商业市场现状 华漕镇常驻居民超过20万人。目前区域内没有符合现代商业理念的社区型商业中心出现,现有的老式商业无法满足区域内大量居民日常购物、餐饮的需求。区域内居民的购物、餐饮需求主要被引导至北新泾的西郊百联购物中心、世纪联华、易初莲花与江桥的江桥商业中心、沃尔玛等相近的社区型商圈。目前区域市场内经营状况较好的商铺租金主要集中在3-4元/㎡天 华漕镇目前迫切需要一个地标性的社区型商业中心