——物业发展建议与启动区策略
谨呈：福建海泉兰花实业有限公司
海峡兰花博览园——站在 文化的高度, 诠释 现代东方居住美学前期定位阶段主要内容回顾
本体·目标·问题
专题研究
发展战略与举措
开发策略
Part. 5
Part. 3
Part. 2
Part. 1
整体定位确定
Part. 4
经济测算
Part. 6定位阶段主要结论回顾——双方达成的共识
关键词: 中式风格、休闲度假
兰花为形，温泉为核心，多资源复合构建竞争力
打造海西首席中国文化特色的休闲度假区
战略（方向）
定位（手段）定位阶段主要结论回顾——需微调的三大点
定位需修改的三大点：
？独栋别墅：是保持独栋定位还是换成其他物业？如果修改，修改成何种物业类型？；
？兰花管理房：不能够全部排布成度假别墅，需修改一部分为兰花管理房？修改多少？放在哪里？
？农业用地：溪边农业用地，如何规避产权限制？做成何种物业类型？
联排
高层、小高层
多层
？独栋别墅是保持还是改成其他物业？
农业用地如何规避产权？作何种物业类型？
别墅式酒店
？哪部分修改成兰花管理房？放在哪？定位微调——独栋：建议修改为花园洋房
为什么要去掉独栋？ 就整个项目而言，兰花地块都是独栋别墅，别墅体量较大； 改独栋别墅可以提高容积率，增加收益。 为什么改为花园洋房？ 提高容积率，增加楼盘整体收入（附经济测算）； 若改为高层或小高层，将使楼盘针对本地客户的户型增多，增加风险； 花园洋房区别与多层产品，既可作为一居，又可作为二居，兼容性强； 花园洋房在社区扮演“创新型产品”和“高性价比”的角色，品质较高，接近别墅，但价格却接近多层，因此可以满足具有独栋需求而又对价格敏感的中间客户

花园洋房示意图
万科水晶城定位微调——兰花管理房：在主入口处设置15亩左右管理房
兰花管理房（带大棚）
兰花示范区
兰花别墅
兰花管理房
调整说明： 兰花示范区为项目启动区，主要包括部分别墅、园林绿化和科研等配套； 主体仍为兰花别墅，不带大棚，主要出售给度假客户； 兰花管理房放在主入口处，面积不宜过大，达到展示兰花意向目的既可。定位微调——农业用地：前期作为温泉别墅营业，后期可出售套现
设置温泉别墅
调整说明： 本地块无产权，建设其他物业类型将加大出售的风险； 前期建设独立别墅，并不出售，打造温泉别墅，并结合丽池会所（设在酒店）形成温泉区，前期用于回现； 后期待温泉知名度的提升，此处别墅酌情考虑继续经营或者出售回现

丽池会所，有室内集中温泉调整后的容积率：170亩为1.79，503亩综合容积率为0.9世联现阶段要解决——技术落地
如何充分考虑项目现实情况下，使中国风情的休闲度假区得以顺利技术“落地”？世联地产物业发展建议的切入点——
——基于CVA，即“竞争的价值增加” (Competition Value Added) 解决从市场到产品对接的问题 给出能形成价值点和竞争力的因素通过再次明确物业原则构建完善的物业体系
——显性原则：中国风、休闲度假 ——隐性原则：控制成本下的豪宅形象营造
说明：除前期定位确定的中国风和休闲度假两大显性原则外，作为本地高档社区和外地度假楼盘，还必须满足客户改善居住品质、追求尊贵感的隐性诉求

13
产品核心价值点总结：中国风、度假体验、豪宅形象
整体规划
大门、标志性建筑等重要节点极具中国风情
气派的中央景观 精致、私密的组团内节点
建筑单体
外立面充满中国传统民居元素
户型设计具有区别于第一居所的设计特点
不论外立面还是户型设计都尽量体现尊贵感
园林景观
充分吸取传统园林精华打造本项目园林
营造适合度假、休憩的园林景观
在重要节点营造尊贵感
配套与服务
酒店、商业街皆为中式风格
酒店、商业街需满足度假需求 ；
营造充满尊贵的酒店、商业街； 尊贵、个性的物业管理
引水入社区； 充分加强社区与山体的联系首开闽南地区中式风格度假风潮之门……
我们需要怎么的系统思维？思路体系
社区整体规划
建筑单体建议
园林景观建议
配套与服务建议
启动区策略产品核心价值点总结：中国风、度假体验、豪宅形象
整体规划
大门、标志性建筑等重要节点极具中国风情
气派的中央景观 精致、私密的组团内节点
建筑单体
外立面充满中国传统民居元素
户型设计具有区别于第一居所的设计特点
不论外立面还是户型设计都尽量体现尊贵感
园林景观
充分吸取传统园林精华打造本项目园林
营造适合度假、休憩的园林景观
在重要节点营造尊贵感
配套与服务
酒店、商业街皆为中式风格
酒店、商业街需满足度假需求 ；
营造充满尊贵的酒店、商业街； 尊贵、个性的物业管理
引水入社区； 充分加强社区与山体的联系
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