衡水湖项目整体物业建议方案（初稿）
河北达隆行房地产经纪有限公司 12月
报告 目 录
PART1 市场分析
PART2 项目分析
PART3 项目定位
PART4 项目建议
城市经济基础/城市发展规划/衡水房地产市场分析
项目四至分析项目指标分析/项目SWOT分析及战略
客户定位/定位战略分析/项目定位体系/产品定位
规划意见/风格建议/配套建议/项目重点回顾
PART 1 市场分析
PART 1.1 衡水市经济基础条件分析
衡水市经济发展情况：衡水市增长率保持在10%以上，高速发展，衡水市GDP平均增长率保持在9%-10%，自，衡水经济飞速发展，GDP增速达9%以上。
从GDP增速与房地产发展关系来看，衡水GDP增速大于8%,房地产市场处于高速发展阶段，产品变化较快；
衡水市-GDP及增长率
资料来源：河北省统计局
——衡水市近年GDP分析（-）
1.1城市经济基础条件
研究来源：世界银行研究模型
达隆行观点：衡水市年增速稳定，保证衡水房地产市场发展的经济基础；但近年增速较为稳定，说明城市经济结构稳定，房地产供求关系短期内不会发生供求关系恶化会大幅度转好；鉴于供求关系稳定且市场处在高速发展期，产品更替速度较快，频率较高；
——衡水市近年人均GDP分析（-）
1.1城市经济基础条件
衡水市-人均GDP及增长率
研究来源：世界银行研究模型
衡水市人均GDP情况：随着GDP的增长，衡水市人均GDP也进入了高速发展期，人均GDP为1896美元，人均GDP已增长至2736美元，平均涨幅超过了15%；
达隆行观点：目前衡水市人均GDP处在房地产市场发展的启动阶段至快速发展阶段的转型期，该阶段将仍以生存需求为主，价格仍为该阶段核心价值要素，对于品质类产品需求较低，如大规模开发高品质类产品容易形成项目短期滞销，提高资金风险；按照衡水目前人均GDP稳定年增速10%发展，预计~将迎来衡水市成规模的品质化产品元年；
资料来源：河北省统计局
资料来源：衡水市国民经济和社会发展统计公报
衡水市-产业结构发展情况表
——衡水市近年产业结构发展分析（-）
1.1城市经济基础条件
衡水市-产业结构增速情况表
衡水市产业结构情况：衡水市近年仍以第二产业（工业或制造业）发展为主要经济支撑，但自全球金融危机以后，第二产业增速较慢，从环比48.9%回落至15.5%，回落约33.4个百分点；第三产业增长率处在缓慢发展阶段，第一产业保持稳定增长；
达隆行观点：目前衡水市第二产业增速回落幅度较大，说明受全球金融危机影响较大或衡水市已步入产业结构调整阶段，第二产业发展处在中后期；
——衡水市近年产业结构发展分析（附表）
1.1城市经济基础条件
达隆行观点：第三产业的比重系数与对应城市的城市化率有关，第三产业比重越高，城市化率越高，反之则越低，目前衡水市第三产业与第二产业比重约1:2，说明衡水市城市化率相对偏低；城市化率越低，对城市人口扩容及增长影响则越深，主要是新增住房面积需求及持续性的客户隐性购房需求产生影响；
——衡水市城市经济基础条件总结与启示
1.1城市经济基础条件
条件总结： 衡水市GDP增速较快，并且人均GDP发展水平处在房地产的转型阶段，本案需适度超前考虑市场需求变化； 衡水市产业结构相对薄弱，城市化率偏低，若经济型产品供应量过大，应考虑成本控制或提高产品品质，提高项目市场份额；
项目启示： 高品质产品存在市场基础及良好发展空间，可适当增加产品量； 刚需型产品适度提高产品品质，有利项目未来市场份额，提高项目核心竞争力；
PART 1.2 衡水市城市规划发展条件分析
——衡水市城市规划发展分析
1.2城市规划发展条件
地理位置：衡水市位于河北省东南部，总面积8815平方公里。 交通区位：西距省会119公里，北距首都250公里。东距济南150公里，距两大海港天津港270公里、黄骅港180公里。京九铁路和正在修建的大广高速纵贯南北，石德铁路、石黄高速横穿东西，307国道、106国道、衡德高速公路交汇于衡水。 行政区划：衡水市辖1区（桃城），2市（冀州、深州），8县（枣强、武邑、武强、饶阳、安平、故城、景县、阜城、），118个乡镇、办事处，4994个行政村。 人口数量：据第六次人口普查：全市域总人口约为434万人，人口自然增长率为5.68‰。其中，主城区人口约52.2万人，2020年常住人口预计达到70万

环渤海经济圈，地理位置优越，交通便利度高； 非资源性城市，依托环渤海发展衡水湖旅游资源；
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