皇庭壹号公馆营销总纲
谨呈：皇庭地产集团
本案提要
本案主要解决3大核心问题： 1、突出产品价值，弥补区位价值不足 2、寻找有效客户渠道，挖掘积累客户 3、通过展示及物业服务提升项目价值
二、目标下的思考
一、总体目标设定
三、解决思路
四、营销执行策略
五、费用预算
目标：10月31 313套别墅售磬
度营销目标分解
一区完成销售100%，约4.3亿元 二区完成销售100%，约7.8个亿
度预售节点
度营销目标分解（12.07亿）
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
3月
认筹
预售证配合：4月15日 6月15日 7月8日 8月12日 9月10日 10月8日
板房园林开放
工程 会所开放
一区C标段 1.01亿元
一区AB标段 2.38亿
二区D标段 2.34亿元
推货
开盘节点制定：4月23日；6月26日；7月16日；8月20日；9月17日，10月16日
一区D标段 0.87亿元 二区A标段 1.35亿元
二区B标段 2.52亿元
二区C标段 1.58亿元
目标解析
高价格
形象高度
持续销售
快速销售
皇庭品牌有效延伸
支撑
支撑
实现
实现
必要条件
首要目标
终极目标
二、目标下的思考
一、总体目标设定
三、解决思路
四、营销执行策略
五、费用预算
本节提要： 通过对片区经济环境，供需比分析，以及政策干扰分析和片区竞争形势分析，得出面临较为严峻的市场竞争环境，同时指出项目的机会市场所在

二、目标下的思考 1、宏观大势分析预测 2、项目分析 3、营销难点
当地房市宏观经济及消费力 片区土地市场分析预测 片区产品供应量现状及预测 片区价格特点 政策风险分析预测 宏观大势总结
石龙概况
石龙镇位于东莞市北部，东江下游，广深铁路贯通全镇，交通四面八达，全镇面积10.38平方公里，常住人口14.8万，其中本地户籍人口6.9万
东莞经济重镇，全国千强镇第19位，交通便利，镇域面积10.38平方公里，位于东江下游，拥有丰富的江景资源

石龙历年GDP增长情况
石龙前景分析
城市交通
从最早的船埠，到后来的火车站，石龙凭借其得天独厚的优势，一直是广东省重要的交通枢纽中心之一。 伴随着新火车站及轻轨R2线的破土动工，石龙站将成为东莞市接驳珠三角的城际轨道枢纽中心，而石龙也将成为珠三角交通最为便捷的城镇之一。 广深铁路（已通） 石龙--广州 22min 石龙--深圳 41min 轻轨R2线（在建） 石龙--南城 12min 石龙--虎门 37min
石龙前景分析
城市发展
石龙是东莞北部片区的中心， 土地面积仅10.38平方公里的， 是整个东莞最小的镇区， 石龙新区面积也仅有4.3平方公里。 石龙的土地越来越稀缺， 与石龙仅一河之隔的石湾， 必将成为石龙外扩的第一站

石龙前景分析
东莞主要镇区经济情况
作为东莞经济重镇，石龙与其它发达镇区相比，户籍人口与外来人口的比例明显高出许多； 户籍人口作为消费的核心群体，促使石龙本地的高端消费不断发展，这也使面向石龙的高端产品具有较大的市场空间； 本项目产品为市场稀缺的高端产品，契合了石龙高端客户的需求

经济情况
石龙前景分析
石龙经济分析 莞北中心经济名镇
石龙镇在全国镇区排名中位列第59名，在东莞镇区排名中位列第10名，自古以来一直 是广东经济、文化、商贸重镇； 在以传统商贸经济为基础的上，近几年石龙大力发展光学电子、医药、信息等高科技产业 ，目前全镇外资企业已超过180家； 随着石龙近两年的产业转型与城市基础设施建设的逐步完善，预计未来两年石龙经济将得到更快发展，预计未来几年石龙房地产市场将出现更加旺盛的需求

石龙国内生产总值预测(单位：亿元)
数据来源：东莞市石龙镇总体规划（ 2002-2020 ）
石龙未来规划方向 东莞中心城区发展战略区
1、战略地位：石龙位于珠三角区域北部功能拓展带与东部城镇产业带的交汇处，属于东莞中心城区发展战略区，未来战略地位将得到进一步提升； 2、交通：石龙位于东莞西北经济片区，与东莞生态园相连，通过广深高速、环珠三角高速等于各镇相连。在未来的规划中石龙镇域的路网体系将不断得到完善，交通拥挤状况将得到有效改善，石龙对外交通出入体系将逐步建立，内部交通问题将得到梳理，形成层次清晰、等级分明的道路系统，石龙的未来交通将会更加便捷； 3、城市化进程：石龙在未来的规划中将会更加适应城镇经济社会发展的需要， 城镇形态会由村镇型向城市型迅速转变，城市化进程会进一步加快。石龙在未来将会充分发挥中心城镇的地区辐射作用，带动周边地区的发展； 4、 文化与基础设施：石龙城镇形象建设将得到进一步加强，同时中心镇的行政、商业及文化功能将会得到进一步加强，城市公共设施及市政基础设施将会更加完善

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