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山东菏泽穆李生态旅游别墅项目市场分析报告62p调查研究总结

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更新时间:2017/9/23(发布于山东)

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文本描述
人文美墅 生态家园
目录
城建规划
政策回顾
人文美墅 生态家园
穆李生态
住宅市场
别墅市场
项目分析
菏泽重点政策解析
行政调控 是菏泽房地产调控现行重要手段
政策回顾
市场综述
政策回顾
货币政策
1月10日 严格二套房贷款 管理,同时对二 套房不再区分 改善型和非改善型, 一概执行40% 以上首付
国十一条
国十条
“9.29”新政
新国八条
4月15日二套房贷款 首付款不得低于50%,贷款利率 不得低于基准利率的1.1倍。对 购买首套住房且套型建筑面积在 90㎡以上的家庭,贷款首付款比 例不得低于30%;暂停发放购买 第三套及以上住房贷款;对不 能提供1年以上当地纳税证明 或社会保险缴纳证明的非本地 居民暂停发放住房贷款

1月26日 要求进一步调控 房地产市场,各地 要确定价格控制 目标并向社会公布, 二套房房贷首付比 例提高至60%,
9月29日 三套房,外地户口 和无社保无纳税证 明的停贷。首套不 底于30%,第二套不 底与50%利率1.1倍

虽然调控政策从严,但是M2值、CPI5.5%均居高不下,通货膨胀压力将继续加大
政策回顾
税收政策
3月9日, 财政部、国家税务总局 联合下发通知, 取消部分首套房 契税优惠政策

契税
契税
营业税
房产税
10月20日, 三部委联合下发通知 调整契税优惠政策, 实行差别化的契税政策

1月28日 上海和重庆 率先试行房产税
1月7日, 财政部公布了 《关于调整个人住房转让 营业税政策的通知》, 规定个人将购买不足5年 的住房对外销售的, 将全部征收营业税
税收政策不断收紧,可以预见, 未来对楼市的影响也将不断加大
别墅用地停止审批,产品稀缺性明显,市场价值提升,为别墅产品提供较大升值空间
2003年,国土资源部叫停别墅用地供应,菏泽别墅开发进度较弱,产品上市时间推后,供应量持续减少,别墅产品价格将持续走高; 1月,菏泽对独栋别墅、联排别墅暂不发放公积金贷款,对别墅客户购买决策影响较大;
别墅政策环境
政策回顾
别墅土地政策
政策回顾
政策解析
未来政策以多元化、全方位调控为主,本案未来开发战略应结合政策变化因素而做相应调整
一、二、三级市场会逐步细化,通过税收、土地、交易等手段使整体市场健康规范; 从市场诊断走到提前预控,并结合国外经验给出指导; “四节一环保”将成为政策的最重要指向之一; 本案在未来发展过程中,有可能面临变化的政策环境,本案应通过产品规划、项目定位提升提高自身抗风险能力,并能够结合政策变化因素而作出相应调整

明年有可能征收物业税收
未来还有加息可能
解读三:中高端刚性改善需求将成为未来一段时间内的市场主力 解读四:未来房地产市场将处于常态的调控,但高品质项目将永远立于不败之地
解读一:调控主要目的为调结构,限购可能为短期政策行为 解读二:随着保障房建设步伐加快,未来市场将面临两极化,商品住宅将呈高端化精品趋势
政策回顾
政策解读
政策解读:中长期来看,宏观调控对市场影响深远,开发商应顺势而为
如何顺势而为?
高品质+产品创新的精品化道路
目录
城建规划
政策回顾
人文美墅 生态家园
穆李生态
住宅市场
别墅市场
项目分析
城建规划
区位发展
区位:菏泽位于山东省西南部,与江苏、河南、安徽三省接壤, 辖牡丹区、郓城、鄄城、曹县、定陶、成武、单县、巨野、东明八县和一个省级经济开发区。 历史:菏泽历史悠久,文化底蕴深厚。别称:中国牡丹城、曹州。著名的牡丹城、书画之乡、戏曲之乡和武术之乡,被称为“三乡一城”

山东西南,四省交界,无强劲产业支撑扶持地区良性发展
市域交通体系规划 半小时交通圈:中心城市菏泽市区各个县城的交通时距,经高速公路建设后,为半小时交通圈。各个县城至各自所辖乡镇的交通时距,经县道及乡镇公路新建与改造后,为半小时交通圈。 一小时交通圈:中心城市菏泽市区至各城镇及一级中心村的交通时距,经市网公路的拓宽、改造、优化后,为一小时交通圈

城建规划
市域交通
菏泽市区发展“向东为主,向南为辅,完善北部,控制西部。”
城建规划
城市建设
一核:城市核心区,东至京九铁路,南到铁路编组站,西至太原路,北到大学 路,面积约16平方公里。以赵王河为轴,在赵王河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心、商务中心

两轴:城市的两条发展轴线,即丹阳路和人民路
四组团:城市的四个功能组团,即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团

行政中心
文化中心
商务中心
西区规划控制不利于项目未来发展
。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看