嘉定项目市场研究报告 目录：房地产市场研究上海宏观市场嘉定市场江桥周边市场 宏观市场分析近期政策分析调控步骤 最近两年，房地产行业受到了前所未有的关注，而由于市场的非理性成长，导致了价格增长过快、住宅供应结构不合理等一系列社会矛盾，也因此遭遇了政府数次的宏观调控； 从近几年的整体政策面看，政府对房产市场监管正在不断的成熟，从的一级土地市场，的二级市场，的三管齐下，到的信贷政策,政府对于保持房地产业健康稳定发展的决心是十分明显的； 而且从宏观调控步骤看，国家未来还会对房产市场进行持续调整，达到健康有序的发展结构 房地产 一级市场 房地产 二级市场 年 年 -政策调控宏观方向图 房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场 年 房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场 银行信贷 年 宏观市场分析近期政策分析07年下半年以来政策一览 下半年的新政主要以利率信贷为主； 房地产供应量的不足及地价的节节攀升等原因使政府在10月出台信贷政策使得火热的楼市快速冷却下来，预计在出台新政策可能性不大； 宏观市场分析 政策预测 的新政效果还是明显好于的国八条，但距离中央的要求还存在一定差距； 07年10月后市场进入冷却期，买卖市场在一段时期内将处于胶着状态，预计在采取的调控政策，可能从以下几方面着手： 1、税收方面 预计将会在抑制市场需求方面来强化调控效果，具体通过“物业税起征（大房保有税等）”或“土地使用税”等手段来实现持续打击市场需求，尤其是大面积套型产品的市场需求； 2、利率信贷方面 在央行加息一至二次的可能性也很大，而另一方面政府也将可能通过采取银根紧缩，从信贷方面提高开发商的准入门槛，进一步提高房地产行业的行业集中度； 3、土地方面 对于目前囤积土地不进行施工建设的土地将进一步出台具体的实施细则，并具体进行实施； 4、规范行业秩序 07年相继出台了一系列规范房地产行业秩序的政策，但是仅是一个大致的框架。因此在08年该些框架性规范的具体内容也将陆续出台。如具体的实施日期以及手续流程，并加强从上至下的监管力度，对房地产行业的统计制度进行改革等 宏观市场分析宏观指标分析国民生产总值 从1992年到连续15年实现国内生产总值年均增长率超过10%； ，全市生产总值完成12001.16 亿元，同比去年增长13.3%； 根据《上海市十一五纲要》，十一五期间全市年均经济增长率预期为9％以上,到全市生产总值达到1.5万亿元，接近2,000亿美元 注：数据为预测值 宏观市场分析宏观指标分析人口及收入状况 上海市目前人均GDP超过8000美元，接近发达国家和地区水平，用于居住、交通、娱乐等方面的消费支出将快速增加； 上海的人均可支配收入也出现了大幅度的增长，从2000年的11,718元增长到的23,623元； 按照10%增长比例推算，，上海市的年人均可支配收入将超过30,000元，人均可支配收入的持续增加，将为房地产市场提供源源不断的有效需求 宏观市场分析宏观指标分析房地产市场指标分析 住宅施工、新开工、竣工及销售面积（含配套住宅）； ，全市共完成房地产开发投资1307亿元，同比去年同期上涨2..5%； 各项指标中，住宅新开工面积对比去年同期下降22.67%，销售面积同比去年上升25.39%，竣工面积较去年同期略有减少。销售金额高出46..98%左右； 从图表中可以看出今年的销售面积明显好于去年 宏观市场分析宏观指标分析房地产市场指标分析 住宅销售均价与销售面积 （含配套住宅） 07年1-12月，住宅成交均价达到10032元/平方米，成交量为3279万平方米，同比增长21.56%；销售量的大幅攀升主要因刚性需求强劲，消费者对于房价上升预期强烈，人民收入增加，人民币升值预期,高额的贸易顺差，外资投资资金大量进入等原因造成。 从图中可以看出至去年九月销售量达到最高峰后连续5个月销售量持续快速回落，三月在传统旺季的带动下成交量有所回升，但仍低于去年同期，未来销售不容乐观 宏观市场分析宏观指标分析房地产市场指标分析 ，上海市商品住宅平均每月市场供应量在100万平方米左右，而销售量平均每月200万平方米左右，市场基本上处于供不应求的状况； 从整体的供应走势来看，市场的供应不平衡，导致上海房价的持续上涨，房价的快速上涨也将导致未来需求量的减弱； 从图表中可以看出市场整体供应量要远低于需求量，而经过10月信贷紧缩政策后每月的供应及成交正在逐月萎缩 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看