花里林居营销执行报告 谨呈：深圳市泰源投资发展有限公司 报告提纲 一、市场环境分析下的目标界定 二、项目分析 三、客户分析 四、SWOT分析及策略总纲 五、营销执行攻略 六、报告重点回顾及开盘前工作安排 一、市场环境分析下的目标界定 目标：稳健销售、利润最大化 1.1市场环境分析——宏观政策 “旧八条”：国务院《关于切实稳定住房价格的通知》八条意见 “新八条”：国务院《关于进一步加强房地产市场宏观调控问题》八条措施 建设部联合发改委等七部委《关于做好稳定住房价格的意见》，政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化 两会强调：继续解决部分城市房价上涨过快问题 国六条：国务院调控房价六条措施 .3 .5 .5 .4 .3 .4 央行二次加息，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付比例可由现行的20%提高到30% 国务院副总经理曾培炎“关于抑制房价过快上涨”的四点要求 建设部等三部《关于加强房地产税收管理的通知》6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税 央行上调人民币贷款基本利率，从4月28日起，金融机构一年期贷款基本利率上调0.27% 国十五条《关于强调住房供应结构稳定住房价格的意见》 政策逐渐细化，力度增强，强调土地资源的节约和房地产作为消费品的属性 1.深十条出台。在“国十五条”出台20余天后，6月20日，深圳市政府在全国重点城市中率先推出了贯彻中央楼市调控的地方细则，即《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(以下简称“深十条”)。“国十五条”中最焦点的“70%比例”条款，最终在深圳落地为对单个楼盘的控制。 2.“1+7”文件出台。仅仅两天后的22日，深圳建市以来首次以市政府名义召开的土地管理工作会议上，《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》及7个配套文件(以下简称“1＋7”文件)同时出台。按照政府确定的目标，今后深圳将采取最严格的土地管理手段，实现城市土地的高效利用。 1.1市场环境分析——深圳政府态度 深圳政府用行动表示严格按照中央及建设部出台的政策执行 1.1市场环境分析——新政下市场的反应 价涨量跌现象出现，市场存在风险 整体价格：5月深圳整体成交均价较上月略有下降，为8839元/平方米 。 一手房成交量：6月以来，深圳全市新房成交量每天仅在100套左右，与第一季度日均260-270套的成交量相比，相去甚远。 二手房成交量：二手房成交剧降，其6月头两周的成交量，与今年的3、4月份相比，下降4成。 大量投机资金流入股市，房地产投资热度下降 4月15日起沪深两市的新开户数始终高居1万户以上，日均新开户数达到1.6万户左右。4月份，流入A股的增量资金超过250亿元，其中股民保证金的存量资金上升了80亿。截至4月末，沪深股票市场资金存量已达到2580亿元。4-5月，城乡居民存款有1500-2000亿分流进入股市 1.1市场环境分析——新政下市场的反应 3、踩着宏观调控推出的新盘，成交状况普遍受挫 普通自住型物业成交量有所下降，基本处于正常销售状况；豪宅物业的成交量缩水严重；纯粹投资型物业的成交受到最严重的打击 1.2市场环境分析——竞争分析 下半年将推普通住宅项目集中在南山及关外，中心区供应不足。片区内下半年仅盈升翠苑入市,产品无直接竞争. 鸿景翠峰 开盘时间：.5.28 建筑面积：93517.2㎡ 住宅面积：69061.6 ㎡ 开盘时间：.5.28 总套数：447套 均价：13000元/㎡ 当天成交66套 销售率：15％ 滞销原因： 价格突破了客户的心理价位。销售期的展示与价格无法匹配。目前正处于政策敏感期，周边一个楼盘待推，客户群正处于观望阶段 傍大款模式 地段相对稀缺，或者拥有景观资源，但绝非极致 1.3案例分析 金地梅陇镇 开盘时间：.5.28 卖点：金地品牌、项目形象、展示、大盘 套数：1238套 积累客户10000多批，算价客户4000多批 开盘时间：.5.28 均价：6900元/㎡ 销售：1049套 销售率：85％ 畅销原因： 项目形象的成功打造和强势的宣传及营销前置法积累了大量的客户，为畅销做了铺垫。是项目的第一期，未来有升值潜力。以自住为主的工薪盘所受政策影响较小 1.3案例分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看