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郑州德润黄金海岸项目定价策略建议56P2月住宅商铺

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更新时间:2017/9/19(发布于广东)

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文本描述
2月.盛励地产机构
方案思路框架

宏观背景分析
1、政策背景(全国)
新利率开始执行,楼市调控力度不放松;

宏观背景分析
楼市调控加强,个人住房信息系统的完善将会推进房产税的征收;
1、政策背景(全国)

宏观背景分析
楼市调控取得一定成绩,政策将会延续;
1、政策背景(全国)

宏观背景分析
楼市调控下增加保障房供给,房产税的征收将会成为一种趋势;
1、政策背景(全国)

宏观背景分析
楼市调控进一步加强,短期内将不会取消;
1、政策背景(全国)

宏观背景分析
政府工作报告出台,旨在强化楼市调控政策和完善保障房管理措施;
1、政策背景(全国)宏观背景分析
2、市场背景(全国)
去库存化压力较大,房价趋稳,全民投资时代结束;
截至11月底,除广州外8大城市当前存量消化周期都在10个月以上,而9大城市消化周期较年底的平均增幅也达到7.98个月;再加上近两年来土地供应和开工绝对值均大于上轮调控周期,未来1-2年内重点城市市场都将面临巨大的去库存压力

全国重点城市存量可售周期示意图宏观背景分析
3、全国行情预估(小结)
市场拐点已现,短期市场量价将持续走低
调控政策不放松,后期更多偏向于地方执行
区域未来客户群体中改善性客户较为活跃
量价持续下行,市场回暖仍有望
受政策轮番调控,市场观望日趋严重,市场量价已呈现明显下滑趋势,随着市场淡季的来临,1季度市场量价将持续走低;
随着住建部官员发表“短时期内部取消限购”的声明出现,以及市场拐点的出现,表明在政策调控效果已经出现,未来1-2年内,政府对楼市调控虽然不会放松,但更多在于落实地方政府的后期政策执行

随着供需平衡的打破,刚性需求收到保障房供给分流以及政策影响,需求减少;投资性需求同样受政策制约,大幅减少,而改善性需求相对受政策影响减少,仍为活跃;
2季度随着市场旺季的来临,市场需求将会随着长时间的观望逐步释放,市场将会呈现逐步回暖趋势,预计第三季度市场价格有望回升。宏观背景分析
全国标杆房企20强中,前8名万科、恒大、保利、华润置地等均为追求资金周转速度型企业,而排名在8~19名的企业多为追求品质利润型企业。周转速度型企业业绩全面胜出

,中国楼市将进入“高周转时代” ,适时调整推售产品类型和采取多元化促销手段,以价换量,快速周转回笼资金,方能稳定企业发展

3、全国行情预估(小结)宏观背景分析
4、郑州政策背景
严格土地使用,强化调控力度, 同时采取措施改善城市经济发展,促进社会稳定;宏观背景分析
5、郑州市场背景(供求关系)
供求关系:市场表现依然供大于求,成交依然低迷;宏观背景分析
月销售100套以上的项目暂无,销售套数在30-60区间的项目个数有所增加,加上春节假期的影响,市场不容乐观;
销售套数区间变化情况: 从销售情况看,市场整体销售情况堪忧,消化速度继续下降;
郑州市场背景(销售套数)宏观背景分析
5、郑州市场背景(销售套数)
销售总套数变化情况:从检测项目销售情况看,销售量下滑趋势明显;宏观背景分析
1月份多数监测项目销售价格有所回落,其中8000-10000和7000-8000区间项目个数减少,6000-7000区间的项目个数增多,严厉的调控迫使开发商以价换量

郑州市场背景 (住宅销售价格)
销售价格区间变化情况: 价格上涨幅度开始变慢,高价位减少明显,市场推动项目间价差拉小,区域和个案因素对价格影响 减弱,未来极有可能陷入品牌和品质甚至是价格的竞争;宏观背景分析
郑州市场背景(商业销售价格)
商业供应速度比较平稳,没有出现大起大落现象; 各个价格区间比例变化不大,10000-20000以上的区间比例有小幅提升,压缩了一部分中低价区间

销售价格区间变化情况: 市场上商业入市销售的速度较为稳定,销售价格变化不明显,高价位区间有小幅增加,中高价位 相应减少;宏观背景分析
6、郑州市场背景(各区域资源盘点)
二七区
二七区存量132.93万方,释放量122万方,预计市场供应量达347.93万方。宏观背景分析
管城区
管城区存量44.62万方,释放量48万方,预计市场供应量达125.62万方

6、郑州市场背景(各区域资源盘点)
。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看