格兰小镇营销执行报告(.8.28)格兰小镇营销执行报告总纲 竞争环境研究 Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 营销理念系统 营销执行策略 市场环境评估 产品竞争力分析 高端客户研究 竞争楼盘营销研究 竞争环境小结 产品与客户分析 项目推售策略 营销执行策略 阶段性执行策略 营销费用预算 营销概念导入策略 营销软环境创新 营销硬环境创新市场关键词1：别墅市场放量井喷、大盘竞争格局突显从别墅市场供应来看，竞争局势严峻，08年各区域放量激增，区域内部产品日益丰富，客户争夺日益激烈 市场环境评估 产品力竞争分析 高端客户分析 竞争楼盘营销分析 竞争环境小结6913 104资料来源：调研资料 城市核心 1819省府中心市府中心1621 17长沙玫瑰园 南山苏迪亚诺 卓越蔚蓝海岸 麓山别墅 汀湘十里 岳麓山公馆 阳光100 绿城青竹园 藏胧 威尼斯城 托斯卡纳 美洲故事 比华利山 鹏基诺亚山林59 710 861214 湘江一号 早安星城 保利阆峰云墅 和记黄埔项目 中粮项目 融科项目 长沙橘郡 1920 21 面市项目 潜在项目17市场关键词2：品牌开发商云集，竞争层面升级外来品牌开发商从生力军正逐渐变为主力军，无论是开发理念和营销手段上促使竞争整体升级 05-08年外地开发商开发的部分知名项目 市场环境评估 产品竞争力研究 高端客户分析 竞争楼盘营销研究 竞争环境小结市场关键词3：量价齐跌，竞争环境恶劣07年底宏观调控余温效应持续，各楼盘促销暗降等招数出尽,成交量却不理想，市场回暖趋势不明朗 房价： 成交价格从起持续2个月出现了下跌，使得的两个月时间，双双出现了量价齐降特征。 08年2月出现了1年多来的最大价格跌幅，其成交价格已跌至与9月水平。 成交量： 07年下半年市场供应量逐步加大、但受政策影响，从去年10月份开始，商品住宅交易量开始逐月萎缩，特别是进入08年以来，成交量几乎恢复到06年同期水平 价格处于波动 销量低位运行 市场环境评估 产品竞争力研究 高端客户分析 竞争楼盘营销研究 竞争环境小结市场关键词4：别墅销售去化较低，销售压力巨大从市场上别墅项目的销售情况可以知道，本项目销售上08年年底前3亿的目标将具有极大的压力 别墅市场环境 产品力竞争研究 高端客户分析 竞争楼盘营销研究 竞争环境小结别墅市场总结别墅市场放量明显、竞争格局突显2量价齐跌，竞争环境恶劣 品牌开发商云集，竞争层面升级 中原认为： 08年是别墅市场井喷的开始，面临恶劣的市场环 境，传统的营销策略已不能适应激烈的竞争，唯有出 奇制胜，才能笑傲江湖！ 别墅市场环境 产品竞争力研究 高端客户分析 竞争楼盘营销研究 竞争环境小结4 销售去化较低，销售压力巨大竞争对比分析1——独栋别墅 400-450平米为现阶段市场主力户型,本项目独栋别墅主力户型面积偏大 别墅市场环境 产品竞争力研究 高端客户分析 竞争楼盘营销研究 竞争环境小结 外部环境对比 价格对比 建筑风格对比 园林风格对比 内部环境对比 产品创新对比竞争对比分析1——双拼别墅户型面积跨度大，200－350平米为市场主流产品，双拼别墅户型面积偏大 别墅市场环境 产品竞争力研究 高端客户分析 竞争楼盘营销研究 竞争环境小结 外部环境对比 价格对比 建筑风格对比 园林风格对比 内部环境对比 产品创新对比竞争对比分析1——联排别墅200－250平米为现阶段市场主力户型； 别墅市场环境 产品竞争力研究 高端客户分析 竞争楼盘营销研究 竞争环境小结 外部环境对比 价格对比 建筑风格对比 园林风格对比 内部环境对比 产品创新对比竞争对比分析1——价格分析本项目的独栋和TH别墅面积(加地下室\阁楼\车库)大于市场主流产品，总价偏高，销售上存在一定压力 别墅市场环境 产品竞争力研究 高端客户分析 竞争楼盘营销研究 竞争环境小结 外部环境对比 价格对比 建筑风格对比 园林风格对比 内部环境对比 产品创新对比 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看