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客户现状
2、购房用途：
内在原因：
现在：投资用途90%以上，自用仅占到10%
08年：自用占到50%以上，投资兼自用占到30%，纯投资占到20%
在11号线轨道交通重大利好信息刺激下，花桥板块的预期升值在短期快速释放，造成大量的小额投资游资向花桥聚拢，并出现快速聚集、快速释放的短期效应，上海裕花园一日售磬；但12月中下旬后，各项目的看房量开始出现快速下滑；
上海市楼价不断飙升之后，花桥的价格洼地效应随之凸显，随着各项目的再三升价，洼地效应开始回填，后期价格升幅看弱
客户现状
3、年龄变化：
内在原因：
08年：两极分化，25-30的年轻人群占到50%，
50以上的老年人群占到30-35%，
消费能力最强的中间人群反而只有10—15%
现在：全年龄段
启航社的出现，为新上海人的居住需求提供了宣泄口；
孝贤坊则将客群锁定了养老群体。
随着绿地21世纪城的配套设施逐步落成，入住人口正在逐步增加；
轨道交通利好刺激，大量投资客户涌入花桥，但他们并非以居住为目的，因此在购买年龄上出现了全年龄的分布的情况，随着中间人群的增加，区域购买力上限正不断被刷新
“轨道热”终究是要退去的！
“花桥热”也会否随之而消退
10-12月上海公寓周成交量价走势图
12月，在宏观政策的逐步出台下，上海市场的需求量开始下降，成交价格在12月中旬出现了明显的下探；相比11月开始出现“滞涨”现象
轨道交通利好已经快速透支，下一轮的升值机会需等到建成试运行之时，2年之内花桥板块的升值发动机缺乏新的燃料！
宏观调控的政策正在逐步出台，营业税回复到5年，二套房贷的收紧，物业税的即将开征，骚动的市场将逐渐趋于冷静；
从合富辉煌旗下的二手品牌合富置业提供的市场信息了解到，进入12月下旬，各门店的看房量出现全面下降的趋势，进入，挂牌房源纷纷调价将税收成本转嫁入房价，而购买方则进入了理性观望状况；
花桥地区的市场在11月底12月处骤升，随后又在12月底骤降，据悉上海裕花园一天售磬之后，已开始出现小规模的退订现象，各期的房源都有待售的情况；
“轨道热”逐渐散去后，谁还会留下
短期投资客：投机性购房的人群将是最快离场的人；
本地客群：因地域原因必须留下，但居住条件宽裕，购买动机不足；
上海的养老客群：购买力不足；
新上海人群：同样购买力不足；
未来2-3年内，
花桥地区最具购买力的买家预测
1、投资客户:
持中长期投资目的的将会留下，躁动之后是平稳，投资兼自用的客户将会继续沉淀下来。
客户扫描：40-50岁的，处于待退休状态的城市中等阶层
客户背景:
在上海有一套小住房，随着子女的成长，成家的要求越来越强烈，而上海高企的房价已超出承受范围；
家中殷实，有一定经济能力，但贷款压力巨大，而子女暂时无法承担高额贷款压力
置业目的:
初期：投资保值；
中期：待子女有成家的需求时，将上海的住房留给子女；
后期：移居花桥，开始享受悠闲养身的生活；
客户特征:
有相对稳定的经济收入，辛苦半生，开始享受人生；
对居住的要求除了满足基本需求外，有一定享受的要求；
有一定的文化学历和社会阅历，准备享受即将到来的晚年
居住时间:
全日时，每逢周末，子女可举家来花桥共渡周末，或回城至子女家中渡过，具有一定的“5+2”生活方式的属性
客户背景:
花桥本地居民中有部分私营业主在花桥、陆家、安亭、青浦等地有生意经营，具有一定的收入，且居住条件宽裕，购买力强。
区域内所有的项目定位都以新上海人为主，目前没有中高端物业；金都安亭家园等金都项目的居住人群中私营业主比例较高。
此外，随着花桥的大规模开发，政府公务员的人群也在不断壮大，基本以昆山为主，了解并看好花桥的发展，在花桥有置业的打算，但没有合适的产品
置业目的:
自用为主兼具投资保值，持有优质物业保持财富保值，是目前区域经济的主流力量的置业特征，在区域内具有多处物业，但优质物业是其居住首选
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