正祥一品特区营销思路关于报告内容 1、本次报告为二期一品特区的营销思路,报告主要着重于市场分析、竞争分析、客户梳理、项目价值分析、项目定位，通过本次报告的内容确定，完善项目的营销总案。 2、中原秉承史于香港30年的销售代理专业务实作风，注重对项目科学理解，合理市场判断，真实客户把握，思考利于销售、利益价值最大化的市场策略、销售执行等。项目目标 营销指标思考 营销背景思考 营销核心问题 营销战略思考 项目内部价值思考 目标客户思考 营销战略 竞争价值思考 报告框架Part 1 营销目标界定福州各板块均价变化对比 07年下半年及08年上半年福州各板块商品房均价对比 市中心和南江滨是当前福州市场均价最高的两个板块，市中心均价已突破万元。 除市中心，南江滨和城南外，其它板块均价都有不同程度下跌，跌幅最高的是金山。 由于下半年大量放量，预计金山的交易均价还会下跌，但跌幅有所减缓。 市中心由于多个大体量豪宅面临放量，价格仍会上扬 数据来源：市房地产信息网及中原市场调研仓山区商品房供求分析 仓山区是上半年福州市区商品房供应的主要区域。 从下表可见，从07年11月起至08年6月，仓山区成交量远小于供应量，市场存在大量的可售房源。 结合金山均价变化，可知金山房地产现状已经进入价量双跌的并行轨道 数数据来源：市房地产信息网 仓山区商品房供求分析金山项目分析 今年金山楼盘户型多集在60-120㎡，显示在90新政下，开发商对普通商品住宅的户型设计更加务实。 金山楼盘价格多集中于6000-8000元/m2，与去年下半年相比有一定下滑，但不是很明显，主要表现在降低项目起价，送礼等方式。 金山开盘成交率较高的项目，多为品牌开发商的项目及起价较低的项目，显示在楼市淡季下，品牌和价格是最吸引客户的利益点08年上半年福州主要开盘项目价格，成交及户型区间(本表格为市调数据) 5月是福州开盘项目较多的一个月份，由于住交会刚刚结束，而炎热的夏天即将到来，许多发展商加大了推盘力度。发展商通过各种方式加大了打折促销力度，比如泰禾红树林，金山大景城都出现了4000元/m2以下的房源，而优惠也带来成交率的上升，这三个项目的开盘成交率都接近或超过了50%，显示在当前市场状况下，价格的优惠仍然是最能吸引购房者的促销策略。 相比去年，今年开盘的项目有个很明显的特征：“小降均价，大降起价。”不少项目将起价降到了5000元以下，但均价仍维持在6000-7000元。下半年楼市价格走势预测 受政策，新增市场供应，投资客减少等多种因素影响，预计下年福州实际成交价格仍将稳中有降。 已开盘楼盘更多采取回馈，特价房，购房送礼等方式暗折，而新盘开盘价格将有显性下降。 由于今年福州城区周边土地成交量大幅减少，预计到明年，城区周边各板块均价将停止下跌，并出现小幅回升 10 营销目标： 快速销售，现金为王 明确项目营销目标 供过于求，大量存量房源 金山均价持续走低 宏观政策依旧从紧销售 目标 时间 96套 08年12月 09年2月 4月 6月 64套 47套 11月二期开盘累计推出37196㎡ 二期套均110㎡左右 257套+剩余62套 目标按319套进行任务分解 月均销售约35.5套 本年度销售目标分解(按11月开盘销售) 96套价格 钱隆金山 天鹅湾 泰禾红峪 中庚城 4000 5000 6000 7000 8000 9000 数据来源:中原一品项目组调查 区域目前均价水平在5500-6800元/㎡之间浮动 海润尊品 彼岸城数据来源:中原一品项目组调查 竞争对手近2个月销售速度 钱隆金山、天鹅湾近期成交低迷，广告投放少，营销力度缺乏，受竞争影响，钱隆金山将主要力量投放在实景打造上。 泰禾红峪以价格优势冲击市场，4800元起价、均价5400元，远低于金山片区整体市场价格。 中庚城以实景销售取胜，由于长期来品牌积淀与老业主带客成交，配合价格策略，成为金山楼盘的销售冠军。 世欧彼岸城虽然近期推广力度较大，但缺乏具有冲击力的卖点，在中庚城的挤压下，成交不尽理想 14 使项目成为金山标杆项目，引发市场轰动和关注 恰当的价格策略，快速走量 在与竞争对手的竞争中突出自身的核心优势 要完成目标，我们必须有所改变项目营销现状 客户上门量受到严重影响 目前项目储备诚意客户仅10组，诚意客户严重不足，项目目前的高价位、现阶段具有强烈冲击力的因素少与营销推广的缺乏，导致项目的市场形象持续走弱 项目优势及现场渲染无法展示 项目外墙形象长期未更换，部分存在脱落，销售气氛淡。同时，项目缺乏实景支持，工地现场较乱，没有销售通道，且工地管理不严，客户可以随意出入 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看